Das Praxisproblem:

Geht man davon aus, dass die Ansprüche wegen arglistig verschwiegenen Mängeln erst mit der Entdeckung des Mangels entstehen, verjähren diese ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Abnahme gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 195 BGB innerhalb von drei Jahren nach deren Entdeckung. Dies hätte zur Folge, dass derartige Ansprüche unter Umständen lange nach Ablauf der regulären fünfjährigen Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden könnten.

Die Entscheidung:

Diese Frage hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 24.01.2014 entschieden (Az. 4 U 149/13).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt, hatte der Beklagte das Wärmedämmverbundsystem des Hauses der Klägerin saniert. Dabei waren erhebliche Mängel aufgetreten. Die Arbeiten wurden im Jahre 1996 fertig gestellt und abgenommen.

Positive Kenntnis von den Mängeln und dem arglistigen Verhalten des Beklagten erlangte die Klägerin erstmalig im Jahre 2011.

Nachdem die Beklagte eine Übernahme der Mängelbeseitigungskosten abgelehnt hatte, erhob die Klägerin Klage. Die Beklagte wandte die Einrede der Verjährung ein.

Die Klägerin obsiegte in erster Instanz.

Nach Auffassung des Landgerichts begann die Verjährung im Jahre 2011, dem Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels, und hatte die Klägerin die Klage im Jahre 2012 daher noch rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung erhoben.

Dagegen legte die Beklagte Berufung ein.

Das Berufungsgericht gab der Beklagten recht. Die Verjährung von Ansprüchen aufgrund arglistigen Verschweigens von Baumängeln beginnt nach Auffassung des Berufungsgerichts, mit der Abnahme der Werkleistung. Für den Verjährungsbeginn gilt hier – so das OLG Karlsruhe - das gleiche wie bei den Gewährleistungsansprüchen.

Gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB verjähren derartige Ansprüche daher ohne Rücksicht auf Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis innerhalb von zehn Jahren nach der Abnahme. Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes führt es zu sinnwidrigen Ergebnissen, wenn der Zeitpunkt der Abnahme bei arglistigem Handeln des Unternehmers vollständig außer Betracht bleibt.

Da es sich um einen Anspruch aus der Zeit vor der Neuregelung des Verjährungsrechtes handelte, galt hier gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1, Abs. 4 EGBGB i.V.m. § 638 BGB alter Fassung und §§ 634 a Abs. 3, 195, 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 S. 2 BGB die Besonderheit, dass der Anspruch zum 31.12.2011 verjährte.

Der Anspruch war daher bei Klageerhebung verjährt.

Die Bedeutung für die Immobilienpraxis:

1. Auch Ansprüche aufgrund arglistigen Verschweigens von Mängeln entstehen mit der Abnahme der Werkleistung.
    
2. Arglistig verschwiegene Mängel verjähren – ohne Rücksicht auf die Kenntniserlangung von den Mängeln - spätestens innerhalb von zehn Jahren nach der Abnahme der Werkleistung.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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