ohne dass dieses mit Geräuschentwicklungen oder sonstige Beeinträchtigungen verbunden ist?

Das Praxisproblem

In unserem Mandanten-Newsletter 4/2013 hatten wir über die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.4.2013 - VIII ZR 213/12 berichtet. Dort hatte der BGH die Nutzung einer Wohnung für gewerblichen Gitarrenunterricht als unzulässig angesehen. Dies ist aufgrund der damit verbundenen Geräuschentwicklung zumindest nachvollziehbar. Wie ist es aber, wenn die Wohnadresse zugleich als gewerbliche Adresse angegeben wird und weitere Geräuschentwicklungen oder sonstige Beeinträchtigungen damit nicht verbunden sind?

Die Praxisentscheidung

Der Mieter betreibt unter seiner Wohnadresse einen sogenannten Hausmeisterservice mit Reparaturen von Aufzugsanlagen. Seinen Werkstattwagen hat der Mieter auf einem anderen Grundstück abgestellt. Kundenverkehr gibt es nicht, da die Reparaturen immer beim Kunden durchgeführt werden. Als Betriebsstätte gilt jedoch gegenüber dem Gewerbeamt seit Jahren die Wohnadresse.

Nach vergeblicher Abmahnung durch den Vermieter spricht dieser die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Zu Recht wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 31.07.2013 (Az. VIII ZR 149/13) ausgeführt hat. Es sei bereits eine vertragswidrige Nutzung einer Mietwohnung, wenn diese als Geschäftsadresse genutzt wird. Lediglich dann, wenn die Tätigkeit überhaupt nicht nach außen in Erscheinung tritt, sei eine gewerbliche „Mit“-Nutzung der Wohnung zulässig.

Ein Anspruch auf Gestattung der gewerblichen Aktivitäten nach Treu und Glauben sei grundsätzlich nicht gegeben.

Die Praxisempfehlung

1. Seien Sie vorsichtig bei der Mit-Nutzung von angemieteten Wohnungen zu gewerblichen Zwecken. Dieses kann zur Kündigung der Wohnung führen, wenn diese Tätigkeit nach außen hin in Erscheinung tritt. Auf eine Beeinträchtigung Dritter kommt es dabei nicht an. Ohne Erlaubnis unzulässig ist bereits die Nutzung der Wohnung als Gewerbeadresse.
    
2. Treffen Sie vor der Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit eine Vereinbarung mit dem Vermieter. Bedenken Sie dabei, dass grundsätzlich kein Anspruch des Mieters darauf besteht, dass der Vermieter eine gewerbliche (Mit-) Nutzung der Wohnung gestattet.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht