Zur Veranschaulichung für Sie ein Praxisbeispiel, über das der BGH am 17.03.2023 zu entscheiden hatte

Die Parteien sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Jedem Miteigentümer steht Sondereigentum an seiner Doppelhaushälfte zu. Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft steht im Gemeinschaftseigentum. In der Gemeinschaftsordnung von 1971 ist geregelt, dass der jeweilige Wohnungseigentümer an das angrenzende Gartenstück ein Sondernutzungsrecht hat.

Einer der Miteigentümer wollte in seinem Garten einen Swimmingpool errichten und wurde von dem anderen Wohnungseigentümer bei Beginn der Arbeiten auf Unterlassung verklagt.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob es an einem gemäß § 20 Abs. 1 WEG erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt und die Erbauung des Swimmingpools von den Beklagten zu unterlassen ist.

Vorab ein Auszug aus dem WEG

Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die bauliche Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), durch Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden.

Die Errichtung eines Swimmingpools im Garten stellt eine unter § 20 Abs. 1 WEG fallende „bauliche Veränderung“ dar.

Besteht durch § 20 Abs. 1 WEG jedoch gleich ein Beschlusszwang der Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung, zumal der Wortlaut des § 20 Abs. 1 WEG von „können“ und nicht von „müssen“ spricht?

Bisheriger Prozessverlauf

Nachdem die beklagten Wohnungseigentümer mit dem Bau des Swimmingpools begonnen hatten, hat die Klägerin Unterlassungsklage erhoben, die vor dem Amts- und Landgericht Erfolg gehabt hat. Das Landgericht ließ die Revision zu, durch die die Beklagten die Abweisung der Klage begehrten.

Beschlusszwang der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH bestätigt

Der zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen. Obwohl für den Garten ein Sondernutzungsrecht der Beklagten besteht, ist eine Beschlussfassung Wohnungseigentümergemeinschaft für die Errichtung des Swimmingpools notwendig. Die Zustimmung zu der Errichtung des Swimmingpools hätten die Beklagten im Zweifelsfalle im Wege der Beschlussersetzungsklage einholen können und müssen.

Die Wohnungseigentümer haben gerade nicht von Ihrem Recht nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG Gebrauch gemacht und das Beschlusserfordernis für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in der Gemeinschaftsordnung nebst Ergänzung abbedungen.

Der Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass eine im Vorfeld getroffene Reglung in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für klare Verhältnisse sorgt. Dies hätte hier sowohl den Gang des Verfahrens bis vor den BGH, als auch die Notwendigkeit einer Beschlussersetzungsklage erübrigt.

Bitte beachten Sie, dass die Gemeinschaftsordnung jederzeit durch einen Nachtrag abgeändert werden kann. Bei neu entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaften raten wir Ihnen, eine solche Klausel bereits im Vorfeld in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen.

Gerne beraten wir Sie, bitte sprechen Sie uns an.