Übertragungen von Grundstücken sind nur noch dann möglich, wenn die GbR in das Gesellschaftsregister (GsR) eingetragen ist. – Hierzu hatten wir bereits ein Mandantenseminar durchgeführt.

Bisher nicht geklärt war die Frage, ob eine GbR, die noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, aber im Grundbuch als Eigentümerin geführt wird, eine Eigentumsübertragung vornehmen kann, ohne zuvor ins Gesellschaftsregister eingetragen zu sein.

Die Entscheidung

Dem Oberlandesgericht (OLG) Celle lag jetzt folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Die Parteien zu 1 und 2 sind GbRs, deren Gesellschafter die Parteien zu 3 und 4 sind. Beide GbRs waren als Eigentümerinnen von Grundstücken in den Grundbüchern eingetragen. Durch notarielle Urkunde vom 21.12.2023 beschlossen die Gesellschafter die Auflösung der GbRs und die Übertragung der Grundstücke auf sich selbst, wobei sie eine Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch beantragten.

Am 01.02.2024 wurde der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt Hannover gestellt. Dieses lehnte den Antrag jedoch ab und wies darauf hin, dass gemäß den neuen Vorschriften des MoPeG die GbRs zunächst ins Gesellschaftsregister eingetragen werden müssten, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen werden könne.

Das OLG Celle hat die Entscheidung des Grundbuchamtes bestätigt. Eintragungen, die ein Recht einer GbR im Grundbuch betreffen, können nach dem 31.12.2023 nur erfolgen, wenn die Gesellschaft in das Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Da die GbRs der Beteiligten zu 1 und 2 noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen waren, konnte der Eigentumswechsel nicht vollzogen werden. Das Gericht führte aus, dass dies auch für den Fall gilt, dass die GbR durch die Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch ausscheidet.

Besonders umstritten war die Frage, ob eine analoge Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung) möglich sei. Diese Norm besagt, dass es in Erbfällen keiner Voreintragung des Erben als Eigentümer bedarf, wenn eine Eigentumsumschreibung unmittelbar erfolgen soll. Einige juristische Stimmen befürworten eine analoge Anwendung auf den Fall der GbR, die durch eine Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch ausscheidet.

Das OLG Celle lehnte eine solche Analogie jedoch ab. Es argumentierte, dass der Zweck der neuen Vorschrift darin liege, den Rechtsverkehr über die Vertretungsverhältnisse und die Existenz von Gesellschaften zu schützen. Da die Gesetzgebung keine Lücke aufweise, sei eine analoge Anwendung nicht gerechtfertigt.

Weiterhin verwarf das OLG die Argumentation der Beschwerdeführer, dass eine Eintragung der aufgelösten GbRs ins Gesellschaftsregister nicht mehr möglich sei, da diese liquidationslos erloschen seien. Nach Auffassung des Gerichts ist eine GbR nach ihrer Auflösung weiterhin existent, solange Vermögen zur Verteilung vorhanden ist. In diesem Fall seien die Grundstücke der GbRs noch vorhanden, sodass eine Eintragung ins Gesellschaftsregister weiterhin möglich sei.

Im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung des Falles hat das OLG Celle die Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen, welche aber, soweit ersichtlich, nicht eingelegt worden ist.

Die Praxisempfehlung

Der Beschluss verdeutlicht die strengen Anforderungen, die seit dem Inkrafttreten des MoPeG für GbRs gelten, wenn diese im Grundbuch als Eigentümer auftreten. Ein Eigentumswechsel kann nur dann eingetragen werden, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Gesellschafter einer GbR, die als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch geführt wird, sollten daher – unabhängig davon, ob eine Eigentumsübertragung konkret ansteht – die GbR unverzüglich in das Gesellschaftsregister eintragen lassen. Wenn eine Übertragung oder Belastung des Grundstückes erfolgen soll, ist die Eintragung zwingend notwendig und führt, soweit noch nicht vorhanden, zu einer erheblich Verzögerung.