Der Kaufinteressent erhält für einen bestimmten Zeitraum einen exklusiven Zugriff auf eine Immobilie und kann während dieses Zeitraums überlegen, ob er die Immobilie erwerben will oder kann sich um eine Finanzierung bemühen. Der Makler sichert sich durch die „Reservierungsgebühr“ gegen das Abspringen von Kunden ab. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, verfällt die „Reservierungsgebühr“.

Bisher haben die Gerichte entschieden, dass eine Reservierungsgebühr, die einen Betrag von ca. 10-15 Prozent der üblichen Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung nicht übersteigt, wirksam sein kann. Die Wirksamkeit von Reservierungsgebühren bei Maklerverträgen ist allerdings seit langer Zeit stark umstritten. Gegen die Wirksamkeit wird etwa eingewendet, dass eine Reservierungsgebühr sittenwidrig ist – der Makler ist „eigentlich“ gegenüber dem Verkäufer als Auftraggeber gegenüber verpflichtet, die Immobilie schnellstmöglich an Interessenten zu veräußern. Diskutiert wird auch ein Verstoß gegen die Beurkundungspflicht bei Grundstücksverkäufen (§ 311b BGB).

Die Entscheidung

Dem Bundesgerichtshof lag jetzt ein Sachverhalt zur Entscheidung vor, bei dem eine Immobilienmaklerin mit einem Kaufinteressenten zunächst einen Maklervertrag und anschließend eine Reservierungsvereinbarung geschlossen hatte. In dem Reservierungsvertrag verpflichtete sich die Immobilienmaklerin, den Kaufinteressenten ein bestimmtes Grundstück freizuhalten. Als Gegenleistung sah der vorformulierte Reservierungsvertrag die Zahlung einer Reservierungsgebühr vor. Die Kaufinteressenten zahlten die Reservierungsgebühr und verlangten diese zurück, nachdem der Grundstückskauf scheiterte.

Die Vorinstanzen haben die Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr abgewiesen, anders der BGH. Der BGH hat den Reservierungsvertrag als eine den eigentlichen Maklervertrag ergänzende Regelung angesehen, welcher in vollem Umfang der AGB-Kontrolle unterliegt. Unerheblich ist dabei, dass die Reservierungsvereinbarung in einem gesonderten Dokument nach dem Maklervertrag geschlossen worden ist.

Durch den Reservierungsvertrag würden die Maklerkunden unangemessen benachteiligt, was zur Unwirksamkeit der Regelung führt (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Dieses begründet der BGH mit dem Ausschluss der Rückzahlung der Reservierungsgebühr an die Maklerkunden. Eine nennenswerte Gegenleistung, welche dies rechtfertigen würde, erbringe die Immobilienmaklerin nicht.

Diese Vorgehensweise widerspreche dem Grundgedanken des Maklerrechts, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages führe. Die Reservierungsgebühr käme einer unzulässigen erfolgsunabhängigen Provision gleich, so der BGH.

Der Praxishinweis

Derzeit liegt die schriftliche Urteilsbegründung noch nicht vor, sondern lediglich eine Pressemitteilung des BGH. Es sieht derzeit so aus als ob der BGH grundsätzlich die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in einem Maklervertrag – oder einem Zusatzvertrag zu einem Maklervertrag – für unzulässig hält, wenn der Maklervertrag der AGB-Prüfung unterliegt.

Für Makler ist es damit praktisch nicht mehr möglich, Reservierungsgebühren zu vereinbaren.

Theoretisch denkbar wäre dieses lediglich durch eine „echte“ Individualvereinbarung. Auf diese finden die Vorschriften des AGB-Rechts keine Anwendung. Eine Individualvereinbarung liegt aber nur dann vor, wenn die einzelnen Vertragsbestandteile „ausgehandelt“ werden, also nicht auf einer Vorgabe des Maklers beruhen – dieses wird nicht umsetzbar sein. Zudem besteht auch für diesen Fall eine Verbindung zwischen der Zusatzvereinbarung und dem eigentlichen Maklervertrag. Dieses kann gleichwohl zur Unwirksamkeit der Regelung insgesamt führen. Klarheit wird hier erst eine Auswertung der schriftlichen Urteilsbegründung bringen.

Exkurs: Erbringt der Makler für den Verkäufer zusätzliche Dienstleistungen, kann hierfür eine zusätzliche Vergütung vereinbart werden. Hierzu gehört etwa die Klärung der Grundbuchsituation, die Beschaffung von Auszügen aus Grundbüchern oder sonstigen Registern, die Klärung von Fragen mit Dritten, etwa Banken. Diese Vergütung kann auch dann verlangt werden, wenn der Maklervertrag – aus welchen Gründen auch immer – nicht zur Durchführung gelangt.

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