Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft vertragliche Ansprüche für die einzelnen Eigentümer einklagen? Adobestock von Andrey Popov
16 November

Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft vertragliche Ansprüche für die einzelnen Eigentümer einklagen?

Das Praxisproblem

Ein Mehrfamilienhaus ist in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die einzelnen Eigentümer bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft).

Diese haben ihr Eigentum von einer Immobiliengesellschaft erworben. Nach dem Erwerb stellt sich heraus, dass das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist.

Wer kann die Mangelbeseitigung einklagen? Der einzelne Eigentümer, der den jeweiligen Erwerbsvertrag mit dem Veräußerer abgeschlossen hat oder die WEG-Gemeinschaft?

„Vergemeinschaftung durch Beschluss“ der WEG-Eigentümer – Rechtslage bis 2020

Bis zum Ende des Jahres 2020 war in § 10 Abs. 6 Wohnungseigentümergesetz (WEG) ausdrücklich geregelt, dass WEG-Gemeinschaften die Ausübung einzelner Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum aus Werk- oder Kaufverträgen der Eigentumserwerber durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen durften.

Wenn die Wohnungseigentümergesellschaft („WEG-Gesellschaft“) von diesem Recht Gebrauch machte, wurde dies auch „Vergemeinschaftung durch Beschluss“ genannt.

Keine Berechtigung der WEG-Gemeinschaft mangels Rechtsgrundlage?

Mit der Reform des WEG zum 01.12.2020 wurde der § 10 Abs. 6 WEG gestrichen.

Der § 10 Abs. 6 WEG a.F. lautete:

(6) 1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. 2 Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. 3 Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 4 Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. 5 Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.

In dem reformierten WEG fehlt eine solche Regelung gänzlich.

Bedeutet die Streichung des § 10 Abs. 6 WEG das Ende der „Vergemeinschaftung durch Beschluss“? Dies hätte zur Folge, dass der einzelne Erwerber wegen der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum individuell klagen müsste.

Die Antwort auf diese für die Praxis sehr relevante Frage war lange umstritten.

Der Bundesgerichtshof schafft Klarheit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr mit Urteil vom 11.11.2022 (Az.: V ZR 213/21) entschieden, dass die vor der Erneuerung des WEG geltende Rechtslage weiterhin besteht.

Die Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft folgt aus der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum sowie aus der im WEG geregelten Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Auch spreche die Gesetzesbegründung für das Recht der WEG-Gemeinschaft, so die Pressemitteilung des BGH vom 11.11.2022. Der BGH habe bereits zum Bauträgerrecht entschieden, dass eine Vergemeinschaftung von werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsanspruch möglich sei.

Dieser Entscheidung schließt sich der BGH in Bezug auf die kaufrechtlichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche an. Nur so könne die unveränderte Interessenlage der Wohnungseigentümer nach der Reform des WEG hinreichend Rechnung getragen werden.

Die WEG-Gemeinschaften können also weiterhin Mängelrechte aus Werk- oder Kaufverträgen der einzelnen Erwerber durch Beschluss an sich ziehen und sodann klageweise geltend machen.

 

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