Die Durchsetzung einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist für Vermieter jedoch mit einigen Hürden verbunden.

Zu Veranschaulichung ein Beispiel:

Sie sind Eigentümer eines Hauses, in dem sich neben mehreren Wohnungen auch eine Zahnarztpraxis befindet. Das Gebäude verfügt über eine Gaszentralheizung. Die Verträge mit dem örtlichen Gasversorger sind von ihnen als Vermieter geschlossen worden.

Die bisher von dem Zahnarzt erbrachten monatlichen Vorauszahlungen entsprachen regelmäßig der Höhe der jährlichen Energiekosten. Jetzt aber hat der Gasversorger die durch Sie zu erbringenden Vorauszahlungen „angepasst“ und vervierfacht. Können Sie die vom Gasversorger „angepassten“ Vorauszahlungen an Ihren Mieter weitergeben?

Ein kurzer Überblick der Rechtslage

Der § 560 BGB, der den Vermieter bei Mietraumwohnverträgen zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt, gilt nicht für den Gewerberaummietvertrag. Zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Gewerbemietverträgen ist es daher notwendig, dass der Gewerberaummietvertrag eine Klausel enthält, die eine Anpassung der Vorauszahlungen ermöglicht.

Eine Erhöhungsklausel im Mietvertrag könnte in Anlehnung an die Entscheidung BGH, Urteil vom 05.02.2014, Az. XII ZR 65/13 wie folgt lauten:

„Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben beziehungsweise Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Nebenkosten darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden.“

1. Bedingungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

• Eine Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr wurde erstellt.
• Die Abrechnung entspricht sowohl formell als auch inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben.
• Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die eine Anpassung der Vorauszahlung ausschließt.

2. Anpassungsrecht erst nach Abrechnungsperiode

Ein Anpassungsrecht ist erst nach der aktuellen Betriebskostenabrechnung möglich und muss auf diese gestützt sein.

3. Bestehende Mietverträge ohne Anpassungsklausel

Auch wenn Vermieter und Mieter im Mietvertrag keine Erhöhungsklausel zur Nebenkostenerhöhung vereinbart haben, kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich erhöhen. 

1. a) Befristeter Mietvertrag

Die wohl einfachste Möglichkeit ist, dass der Mietvertrag im Vorfeld nur befristet geschlossen wird. Mit dem Ablauf der Frist können Mieter und Vermieter einen angepassten Mietvertrag mit entsprechend angepassten Nebenkostenvorauszahlungen vereinbaren.

1. b) Einigung

Soll eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen jedoch früher erfolgen, oder wurde ein befristeter Mietvertrag gerade nicht geschlossen, kann der Vermieter dem Mieter eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vorschlagen. Hierfür ist aber die Zustimmung des Mieters erforderlich.

1. c) Änderungskündigung

Weigert sich der Mieter, einer Nebenkostenerhöhung zuzustimmen, bleibt dem Vermieter nur eine Änderungskündigung. Dadurch wird der bestehende Gewerbemietvertrag gekündigt und gleichzeitig der Abschluss eines neuen Vertrages mit entsprechend angepassten Nebenkostenvorauszahlungen angeboten.

Eine Änderungskündigung ist jedoch bei einem befristeten Mietvertrag in der Regel ausgeschlossen ist, da der Vermieter meist nicht ordentlich kündigen darf und gerade dies Voraussetzung für eine wirksame Änderungskündigung ist.

4. Exkurs: Vermietung von Wohnraum bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale

Gar nicht so selten kommt es vor, dass Vermieter von Wohnraum mit Mietern eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, um sich die jährliche Abrechnung der Betriebskosten mit den Mietern zu sparen. Dieses kann sich jetzt als verhängnisvoll erweisen.

Zwar gibt es für diesen Fall einen gesetzlichen Anspruch aus § 560 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter berechtigt ist, Erhöhungen von Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, dieses gilt allerdings nur, soweit es im Mietvertrag auch vereinbart ist.

Ist eine derartige Erhöhungsklausel nicht vereinbart, bleibt dem Vermieter nur der Weg eine Einigung mit dem Mieter zu suchen oder aber ein Mieterhöhungsverfahren durchzuführen. Dieses wird aber aufgrund bestehender Kappungsgrenzen von Mieterhöhungen regelmäßig die immens gestiegenen Energiekosten nur teilweise abbilden. Die Differenz ist dann durch den Vermieter zu tragen.

Praxistipp:

Um bereits zum derzeitigen Zeitpunkt die Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen, empfiehlt es sich, die Mieter schriftlich zu kontaktieren und diese auf die Ankündigungen der Preiserhöhungen durch den Energielieferanten hinzuweisen. Damit kann eine wirksame aber auch gütliche Einigung erzielt werden, um sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter das Kostenrisiko kalkulierbar zu halten.

Beiden Parteien ist es möglich eine entsprechende Nebenkostenerhöhung vorzuschlagen. Sind beide Parteien mit der Anpassung einverstanden, kann diese zum Folgemonat vorgenommen werden. Eine schriftliche Erklärung empfiehlt sich dabei in jedem Fall, um spätere Unstimmigkeiten zu verhindern.