Mietrecht: Besteht das Mietverhältnis fort, wenn das vermietete Grundstück veräußert wird, aber Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind? Adobestock von N. Theiss
23 Mai

Mietrecht: Besteht das Mietverhältnis fort, wenn das vermietete Grundstück veräußert wird, aber Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind?

BGH, Urteil vom 27.10.2021, Az. XII ZR 84/20

Das Praxisproblem

Ein Mietvertrag begründet Pflichten zwischen Vermieter und Mieter als den jeweiligen Vertragspartnern. Ist der Vermieter Eigentümer der Mietsache und veräußert und übereignet diese an einen Dritten, könnte der Dritte die Herausgabe der Mietsache von dem Mieter verlangen. So ist die Rechtslage bei der Vermietung von beweglichen Gegenständen.

Anders ist die Rechtslage bei der Vermietung von Wohnraum oder der Gewerberaummiete. Hier gilt gemäß § 566 Abs. 1 BGB für die Wohnraummiete und über die Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB für die Gewerberaummiete, der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter auch Eigentümer ist und die Mietsache veräußert und übereignet hat (sog. Identität zwischen Vermieter und Eigentümer).

Gerade im Bereich der Gewerberaummiete gibt es oftmals Konstellationen, bei denen Vermieterin und Grundstückseigentümerin auseinanderfallen. So auch in einem Fall, der dem BGH (Urteil vom 27.10.2021, Az. XII ZR 84/20) zur Entscheidung vorlag.

 

Die Entscheidung

In dem von dem BGH zu entscheidenden Sachverhalt war ein Grundstück mehrfach geteilt und übertragen worden. Im Ergebnis waren Vermieterin und Grundstückseigentümerin nicht (mehr) identisch. Die Grundstückseigentümerin hatte zudem kein wirtschaftliches Interesse an dem Mietvertrag und erhielt auch keine (auch nicht indirekte) Mietzahlungen.

Nach Veräußerung und Übertragung des Grundstückes verlangte die neue Eigentümerin von der Mieterin die Herausgabe. Zu Recht, wie jetzt der BGH letztinstanzlich festgestellt hat.

Bei fehlender Identität zwischen Veräußerer und Vermieter müssen nach der Rechtsprechung des BGH folgende Voraussetzungen bei Abschluss des Mietvertrages gegeben sein, damit der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ analog angewendet werden kann:

  1. Die Vermietung muss mit Zustimmung des Eigentümers und
  2. im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt sein und
  3. der Vermieter darf kein eigenes Interesse an dem Fortbestand des Mietverhältnisses haben.

 

Die Praxisempfehlung

Bei dem Abschluss von Wohnungs- oder Gewerbemietverträgen ist dem Mieter dringend zu raten, sicherzustellen, dass der Vermieter auch Eigentümer der Mietsache ist. Nur so sind die Rechte des Mieters bei einer nachfolgenden Veräußerung der Mietsache gewahrt.

Stellt sich heraus, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, sollte der Eigentümer in den Mietvertrag mit einbezogen werden.

 

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