Geschieht dieses, läuft er Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grunde außerordentlich kündigt.

Die Entscheidung

Der BGH hat in einem Fall entschieden, dass die Erteilung von Gitarrenunterricht durch einen Musiklehrer in dessen Mietwohnung vertragswidrig ist und daher eine außerordentliche Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB rechtfertigt (Urteil vom 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter die Wohnung seiner Mutter nach deren Tod übernommen. Der Mieter gab in seiner Wohnung Gitarrenunterricht. Eine Erlaubnis seines Vermieters für diese Tätigkeit holte der Mieter nicht ein.

Der Vermieter war mit dieser Nutzung der Wohnung nicht einverstanden und kündigte das Mietverhältnis außerordentlich gemäß § 563 Abs. 4 BGB. Zur Begründung gab er an, dass der Mieter ohne seine Erlaubnis Musikunterricht in der Mietwohnung gibt und die Wohnung hierdurch in vertragswidriger Weise gewerblich nutzt. Aufgrund des damit verbundenen Lärms werde der Hausfrieden erheblich gestört.

Nachdem der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung des Mieters gegen das Urteil hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen legte der Mieter Revision beim BGH ein.

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und des Landgerichts.

Die Kündigung des Vermieters ist nach Auffassung des BGH wirksam. Zwar sei es grundsätzlich zulässig, wenn ein Mieter in seiner Wohnung berufliche Tätigkeiten ausübt. Dies gelte etwa für die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors. Entscheidend sei, dass diese berufliche Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt. Nur unter dieser Voraussetzung ist die berufliche Tätigkeit nach der Auffassung des Senates noch als Wohnnutzung zu qualifizieren.

Dies gelte nicht für den Gitarrenunterricht des Mieters in dem vorliegenden Fall. Wegen der damit verbundenen Geräuschentwicklung und des Publikumsverkehrs überschreite der Mieter - so der Senat - die vertragliche Wohnnutzung. Die Kündigung des Mietverhältnisses sei daher wirksam.

Die Praxisempfehlung

1. Tritt die berufliche Tätigkeit des Mieters in der Wohnung in deutlich wahrnehmbarer Weise nach außen in Erscheinung, überschreitet der Mieter die vertragliche Wohnnutzung und handelt vertragswidrig. In diesem Falle ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dieses ist insbesondere der Fall, wenn die berufliche Tätigkeit zu
   a) häufigem Publikumsverkehr,
   b) Lieferverkehr durch die An- und Ablieferung von Waren 
   mit entsprechender Geräuschentwicklung führt.
    
2. Mieter sollten daher vermeiden, dass die Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit in der Wohnung von den übrigen Hausbewohnern und den Nachbarn deutlich und in störender Weise wahrgenommen werden kann. 

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht