Wird dann das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers eröffnet und veräußert der Insolvenzverwalter die Wohnung an einen Dritten, stellt sich die Frage, ob der Käufer dann für die rückständigen Wohngeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet.

Die Entscheidung

Im Zwangsversteigerungsverfahren sind bestimmte Gläubiger mit ihren Forderungen privilegiert und werden aus dem Versteigerungserlös vorrangig befriedigt. Hierzu gehört auch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Forderung zur Zahlung von Wohngeld (so § 10 Abs. 1 Nr. 2 Zwangsversteigerungsgesetz). Die gegen den Erwerber klagende Eigentümergemeinschaft hatte sich darauf berufen, dass die Privilegierung der Gemeinschaft für Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren auch dann gelten müsse, wenn der Insolvenzverwalter die Wohnung frei an einen Dritten veräußert.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 13.09.2013 (Az. V ZR 209/12) entschieden hat.

Die Privilegierung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine bevorzugte Befriedigung im Zwangsversteigerungsverfahren und im Insolvenzverfahren gilt dann nicht, wenn der Insolvenzverwalter die Wohnung frei an einen Dritten veräußert und es gerade nicht zu einer Verwertung durch eine Zwangsversteigerung kommt. Ein weitergehendes Recht über die genannten Verfahren hinaus wollte der Gesetzgeber nicht begründen. Der Erwerber haftet nicht für die offene Forderung.

Die Praxisempfehlung

1. Gerät der Wohnungseigentümer in die Insolvenz kann die Eigentümergemeinschaft für titulierte Wohngeldforderungen die Zwangsversteigerung betreiben. Oftmals kann aber auch eine Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter getroffen werden, dass dieser die Wohnung frei veräußert.
    
2. Der Gemeinschaft entsteht bei einer freihändigen Veräußerung der Wohnung durch den Insolvenzverwalter kein Nachteil. Zwar haftet der Erwerber nicht für die offene Forderung, die Gemeinschaft kann sich jedoch im gleichen Umfang den Veräußerungserlös vom Insolvenzverwalter auskehren lassen. Welche Vorgehensweise die Richtige ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht