Das Praxisproblem:

Führt der Vermieter Renovierungsarbeiten in einem Mietshaus durch, stellt sich die Frage, welchen Standard er seinen Mietern in Hinblick auf die Technische Gebäudeausstattung zukünftig schuldet.

Die Entscheidung:

Der Kläger ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Das Gebäude wurde 1952 errichtet. Der Vermieter führt im Jahr 2003 in der darüber liegenden Wohnung Renovierungsarbeiten durch, wobei der Estrich zum Teil ganz erneuert und zum Teil nur abgeschliffen wurde. Der Mieter zahlt in Folge nur eine um 20% geminderte Miete, weil er der Auffassung ist, er habe Anspruch auf Herstellung des im Jahr 2003 geltenden Standes der Technik in Hinblick auf Tritt- und Luftschallschutz.

Nachdem Amtsgericht und Landgericht dem Mieter noch recht gegeben hatten, verneint der Bundesgerichtshof diesen Anspruch in seiner Entscheidung vom 05.06.2013 (VIII ZR 287/12).

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung weiter geführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede – eine Mietwohnung keinen Mangel in schallschutztechnischer Hinsicht aufweist, wenn der Tritt- und Luftschallschutz dem Standard entspricht, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt.

Auch Renovierungsarbeiten führen zunächst zu keiner anderen Beurteilung. Erst wenn die Renovierungsarbeiten mit der Herstellung eines Neubaus oder anderen grundlegenden Veränderungen des Gebäudes vergleichbar sind, ist auf den Schallschutzstandard zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten abzustellen.

Die Praxisempfehlung:

1. Nicht jede Renovierung eines Gebäudes dazu führt, dass der Vermieter nunmehr den zum Zeitpunkt der Renovierung aktuellen Schallschutz schuldet. Dieses gilt auch dann, wenn der Vermieter die Fußböden aufarbeitet.
    
2. Kommt es zu einer umfassenden und grundlegenden Sanierung des Gebäudes muss der derzeit anerkannte Stand der Technik eingehalten werden.
    
3. Will der Mieter einen über den Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes hinausgehenden Schallschutz haben, so muss dies im Mietvertrag gesondert vereinbart werden.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht