01 März

Zulässigkeit von Schönheitsreparatur,- neben Endrenovierungsklausel im Mietvertrag

Es behandelt sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters und legt dabei wesentlich strengere Maßstäbe an, als bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen. Für die Behandlung von Vertragsklauseln als AGB reicht es bereits aus, wenn der Vermieter erstmalig einen Formularvertrag verwendet, den etwa Organisationen wie "Haus und Grund" anbieten.
Um dieses Problem zu umgehen, streichen einige Vermieter vorformulierte Klauseln und ersetzen diese durch individuelle Vereinbarungen, wenn es Ihnen auf eine Regelung, etwa die Renovierungspflicht des Mieters, besonders ankommt.

Die Entscheidung:

In einem solchen Fall hatte das Amtsgericht Mannheim am 20.05.2011 entschieden, dass eine vorformulierte Klausel in Kombination mit einer Individualvereinbarung zur Unwirksamkeit der betreffenden vertraglichen Regelung führen kann (Az. 10 C 14/11).

Der Vermieter hatte einen vorformulierten Mietvertrag verwendet, der die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen und während der Mietzeit durch den Mieter vorsah. Einen ebenfalls vorformulierten Fristenplan für die Durchführung dieser Schönheitsreparaturen hatten Mieter und Vermieter bei den Vertragsverhandlungen gestrichen und stattdessen zusätzlich vereinbart, dass die Wohnung beim Auszug zu renovieren sei. Beide Klauseln bzw. Vereinbarungen seien, so das Amtsgericht, für sich betrachtet nicht zu beanstanden. In Kombination miteinander führten sie allerdings nach Auffassung des Amtsgerichts dazu, dass der Mieter unangemessen benachteiligt werde. Der Mieter müsste sowohl Schönheitsreparaturen durchführen als auch die Wohnung beim Auszug renovieren. Dies führe zu einem so genannten "Summierungseffekt". Daher hielt das Amtsgericht beide Klauseln für unwirksam und wies die Klage des Vermieters auf Ersatz der Renovierungskosten ab.

Die Praxisempfehlung:

  • In einem Mietvertrag sollten keinesfalls Schönheitsreparaturen in Kombination mit einer Endrenovierungsklausel vereinbart werden. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig und führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

  • Dies gilt selbst dann, wenn eine der beiden Verpflichtungen individuell vereinbart wurde.


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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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