01 März

Umlagefähigkeit der Kosten eines Center-Managements

Das Praxisproblem:

Häufig enthalten Mietverträge über Räume in Einkaufszentren Klauseln über die Umlage der Kosten eines so genannten "Center-Managements" auf die Mieter.


Die Entscheidung:

Der BGH hat über einen Fall entschieden, in dem der vom Vermieter vorformulierte Mietvertrag die Umlage der Kosten eines solchen "Center-Managements" auf die Mieter vorsah.

Eine Mieterin hatte auf Rückzahlung eines Teils der Nebenkosten geklagt.  Sie berief sich darauf, dass insbesondere die Kosten des "Center-Managements" und die Verwaltungskosten zu Unrecht abgerechnet worden seien.  Das Oberlandesgericht gab der Mieterin insoweit recht.

Der BGH stimmte dem Oberlandesgericht hinsichtlich der Kosten des "Center-Managements" zu, widersprach aber hinsichtlich der "Verwaltungskosten". Die Umlage von so genannten "Verwaltungskosten" auf die Mieter in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters verstoße nicht gegen das Transparenzgebot aus § 307 BGB.

Eine Definition der „Verwaltungskosten“ lasse sich aus den Bestimmungen der §§ 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung herleiten.  Diese Vorschriften gelten zwar nicht unmittelbar für das Gewerberaummietrecht, ließen sich aber  sinngemäß auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragen.  Daher sei auch für den Mieter eines Gewerbeobjektes zumindest grob erkennbar, welche Kosten bei der Abrechnungsposition „Verwaltungskosten“ auf ihn zukämen.  Anders verhalte es sich dagegen bei den Kosten des "Center-Managements".  Dieser Begriff könne in keiner Weise eingegrenzt werden.  Im vorliegenden Fall komme noch hinzu, dass daneben noch Verwaltungskosten abgerechnet werden. Eine Definition des Begriffes "Kosten für Center-Manager" sei nicht möglich.  Darunter könne man etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen fassen.

Daher sei die angegriffene Klausel intransparent und gemäß § 307 BGB unwirksam.
(BGH, Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09).

Die Praxisempfehlung:

Die Umlage von Kosten für „Center Management“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters ist unwirksam.

Mietverträge über Flächen in Einkaufszentren sollten auf derartige Klauseln hin überprüft werden.
Davon zu trennen ist die Frage, ob auch die Verpflichtung zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft für das Einkaufszentrum in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann.

Hierzu hat der gleiche Senat des BGH entschieden, dass dies zwar grundsätzlich zulässig sei, der Vermieter aber eine mögliche Haftung des Mieters für die Verbindlichkeiten dieser Werbegemeinschaft einschränken muss, indem er etwa die Rechtsform der GmbH wählt.
Andernfalls ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 12.07.2006, XII ZR 39/04).
 


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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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