Häufig sind die Gesellschaftsverträge nicht notariell beurkundet. Vielmehr existieren lediglich privatschriftliche oder nur mündlich abgeschlossene Verträge.
Anders als die Personenhandels- und Kapitalgesellschaften existiert für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch ein gesondertes Gesellschaftsregister, sie wird nicht in das Handelsregister eingetragen.

Bei Erwerb und Veräußerung von Grundbesitz stellen sich in der Praxis jedoch eine Reihe von Rechtsfragen.

Der Erwerb von Grundbesitz setzt voraus, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eintragen werden kann. Die Veräußerung von Grundbesitz durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt voraus, dass diese als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist.

Die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – kurz GbR – ist die Grundform eines personenrechtlichen Zusammenschlusses.

Nicht zuletzt wegen der geringen rechtlichen Anforderungen an die Gründung einer GbR – es muss kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag geschlossen werden, eine Eintragung in ein Register ist nicht notwendig – ist die Rechtsform der GbR in der Praxis weit verbreitet.

Früher wurde die Auffassung vertreten, eine GbR könne nicht selber als Berechtigte im Grundbuch eingetragen sein.
Folglich wurden im Grundbuch als Eigentümer beispielsweise vermerkt: A, B und C „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.
Mittlerweile geht die Rechtsprechung von einer Teilrechtsfähigkeit der GbR aus.
Grundsätzlich kann damit auch eine GbR als Eigentümerin eines Grundstückes im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Eintragung im Grundbuch ist aber nur dann möglich, wenn alle für Eintragungen in das Grundbuch erforderliche Unterlagen als öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde – beispielsweise als notarielle Urkunde – vorgelegt werden.
Bei einer GbR muss aber noch nicht einmal der Gesellschaftsvertrag schriftlich abgefasst sein, geschweige denn in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde.
Wer Gesellschafter einer GbR und zu deren Vertretung berechtigt ist, kann dadurch unter Umständen nicht sicher festgestellt werden.

Dieses kann beim Erwerb von Grundstücken zu Schwierigkeiten führen, wie die nachfolgende Entscheidung des OLG München zeigt:

Die Entscheidung:

Das OLG München hatte im Juli 2010 über einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem ein Verkäufer ein Grundstück an eine aus drei Gesellschaftern bestehende GbR veräußert hat. Im notariellen Kaufvertrag war hierzu vermerkt, vor der Beurkundung des Kaufvertrages hätten A, B und C eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet.

Der Notar beantragte beim Grundbuchamt die Auflassung, also die Einigung der Vertragsparteien über die Übereignung des Grundstückes, im Grundbuch einzutragen. Dieses wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen.

Das Grundbuchamt argumentierte, die Auflassung an die GbR könne nicht eingetragen werden, weil aus der notariellen Urkunde die Identität der Gesellschaft nicht bestimmt genug feststellbar sei. Hiergegen richtete sich die Beschwerde des beurkundenden Notars.

Das OLG als zuständiges Beschwerdegericht bestätigte die Rechtsauffassung des Grundbuchamtes. Beim Erwerb eines Grundstückes sei es erforderlich, die Identität einer vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages gegründeten GbR mit der erwerbenden GbR und die aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse durch öffentliche Urkunde nachzuweisen.

Nicht ausreichend sei es, wenn wie im zu entscheidenden Sachverhalt lediglich in der Vorbemerkung der Urkunde festgehalten werde, dass die GbR vor der Beurkundung gegründet worden sei. Im Ergebnis musste damit der Kaufvertrag neu beurkundet werden.

Die Entscheidung des OLG München ist noch nicht rechtskräftig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das OLG die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Die Praxisempfehlung:

Wenn eine neugegründete GbR Käuferin eines Grundstückes und selber als Eigentümerin im Grundbuch vermerkt sein soll, muß darauf geachtet werden, die - an sich nicht formbedürftige - Gesellschaftsgründung in notarieller Form vorzunehmen.

Idealerweise sollte dieses im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft, beispielsweise in einer Vertragsurkunde geschehen.

Die vorstehend geschilderten Probleme können nicht auftreten, wenn im Grundbuch als Eigentümer des Grundstückes nicht die GbR selber, sondern die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ eingetragen werden.
In diesem Fall stehen die Gesellschafter der GbR eindeutig fest.