05 Februar

Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen im Wohnungseigentum

Das Praxisproblem:

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann für die Frage der Kostentragungspflicht bei der Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes vom Gesetz abweichende Regelungen treffen.

Häufig betrifft dies die Balkone und sonstige, weitgehend von nur einem einzelnen Wohnungseigentümer genutzten Flächen. Werden entsprechende Sanierungsbeschlüsse durch die Gemeinschaft gefasst und diese durch einzelne Wohnungseigentümer angefochten, müssen sich die Gerichte häufig mit der Frage auseinandersetzen, wie die Teilungserklärung in Hinblick auf die konkrete Kostentragungspflicht auszulegen ist.

Die Entscheidung:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten einer anstehenden Sanierung zweier Balkone auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, obwohl in der Teilungserklärung folgende Regelung vereinbart worden war:

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten“.

Die gegen den Beschluss eingelegte Anfechtungsklage hatte Erfolg in allen drei Instanzen (zuletzt: BGH, Urteil vom 16.11.2012, Az. V ZR 9/12).

Der Bundesgerichtshof sah auch aufgrund des eindeutigen Wortlautes der Regelung keine Einschränkung dahingehend, dass die auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile entfallenden Sanierungskosten in jedem Fall von der Gemeinschaft zu tragen wären. Dies war von Teilen der obergerichtlichen Rechtsprechung bisher noch anders gesehen worden. Eine solche zulässige Regelung läge im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers.

Die Praxisempfehlung:

  1. Der bisher vertretene Grundsatz, dass Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen auch zwingend von der Gemeinschaft zu tragen sind, wird nicht mehr aufrechterhalten werden können.
     
  2. Vor Beschlussfassung über die Kostenverteilung bei anstehenden Sanierungsarbeiten ist zu prüfen, ob und welche Regelungen die Teilungserklärung hierzu trifft.
     
  3. Bei der erstmaligen Abfassung einer Teilungserklärung ist auf einen klaren und eindeutigen Wortlaut zu achten. Nur dies kann dann zu einer wirksamen abweichenden Regelung gegenüber der gesetzlichen Bestimmung führen.
     

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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