Sind aufgrund der Baumaßnahmen erhebliche Einschränkungen zu befürchten, wird sich der Mieter möglicherweise frühzeitig vom Vertrag lösen und unter der Geltendmachung von Schadenersatz in ein anderes Mietobjekt ziehen wollen.

Die Entscheidung:

Der Vermieter hatte frühzeitig die Komplettsanierung der Gewerbeimmobilie unter Aufstockung des Gebäudes und der Errichtung einer Tiefgarage angekündigt und eine Mietaufhebungsvereinbarung vorgeschlagen.

Vermieter und Mieterin konnten sich jedoch nicht über die Höhe der Entschädigungssumme einigen. Noch bevor die Baumaßnahme begonnen hatte, kündigte die Mieterin wegen Gebrauchsentziehung und verlangte Schadenersatz wegen der entstandenen Umzugskosten und anderen Aufwendungen.

Zu Recht wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 31.10.2012 (XII ZR 126/11) entschieden hat.

Auch unter Berücksichtigung der Duldungspflicht des Mieters nach § 554 BGB, sei eine außerordentliche Kündigung des Mieters dann möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme für einen nicht unerheblichen Zeitraum zu einem faktischen Entzug der Mietsache führe. Die Regelung des § 554 BGB schließe die allgemeine Regelung des § 543 BGB nach der die außerordentliche Kündigung einer Partei unter Abwägung der beiderseitigen Interessen wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses möglich ist, nicht aus.

Die Praxisempfehlung:

1. Ob eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigende Beeinträchtigung der Mietsache aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist stets im Einzelfall zu prüfen.
    
2. Insbesondere wenn die Maßnahme noch nicht begonnen hat, sind die möglichen Auswirkungen genau zu bewerten.
    
3. Zu beachten ist auch, dass einer außerordentlichen Kündigung dem Grunde nach stets eine Abmahnung vorausgehen muss. Bei einer feststehenden Sanierungsmaßnahme ist diese jedoch entbehrlich.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

ehemaliger Mitarbeiter Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht