Eine Grundschuld ist, anders als eine Hypothek keine akzessorische Sicherheit. Das gesicherte Darlehen ist also nicht von Gesetzes wegen mit dem Bestand der Immobiliarsicherheit verknüpft, sondern über eine gesonderte Sicherungsabrede (auch als Sicherungszweckerklärung bezeichnet). Gerade bei der Beteiligung mehrerer Personen als Darlehensnehmer und Sicherungsgeber können bei der Abwicklung von Darlehen erhebliche Probleme auftreten, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt. 

Die Entscheidung

Dem Bundesgerichtshof lag jetzt ein Fall zur Entscheidung vor, bei dem sich zwei Gesellschafter einer GbR dazu entschlossen hatten, auf einem ihnen gehörenden Grundstück einer Halle zu errichten, welche an eine GmbH vermietet werden sollte, deren Gesellschafter sie ebenfalls waren (Betriebsaufspaltung).

Für die Errichtung der Halle nahmen die beiden Gesellschafter A und B 1997 bei einer Bank ein Darlehen auf. Dieses Darlehen wurde über die Eintragung einer Grundschuld auf dem A und B gemeinsam gehörenden Grundstück abgesichert.

Im Jahr 2005 trennten sich die Gesellschafter A und B. Der B war fortan nicht mehr Miteigentümer des belasteten Grundstückes, dieses stand im Alleineigentum des A. Der B haftete allerdings weiterhin gemeinsam mit dem A schuldrechtlich gegenüber der Bank auf die Rückzahlung des Darlehens.

Im Jahr 2008 kündigte die Bank das Darlehen, nachdem dieses notleidend geworden war. Die Bank macht die restliche Darlehensforderung gegen den B geltend. Der B wendete ein, er müsse nur gegen Rückgewähr der Grundschuld zahlen. Dieses war der Bank aber nicht mehr möglich, da die Grundschuld im Zuge einer Umschuldung des A an eine dritte Bank abgetreten worden war. Der B argumentierte, er würde die Rückgewähr der Grundschuld benötigen, um seine Rückgriffsansprüche gegen seinen ehemaligen Mitgesellschafter A abzusichern.

Die Bank argumentierte, sie könne gleichwohl Zahlung von dem B verlangen und berief sich dabei auf die bei der Darlehensgewährung und Bestellung der Grundschuld geschlossene Sicherungszweckerklärung. Diese lautete auszugsweise:

"Soweit dem Sicherungsgeber nach Erledigung des vereinbarten Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch auf die oben bezeichnete Grundschuld zusteht, ist dieser auf den Anspruch auf Löschung der Grundschuld beschränkt, es sei denn, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat."

Der Bundesgerichtshof gab dem Beklagten berechtigt. Die Bank könne sich nicht auf die Sicherungszweckerklärung berufen, diese würde den B unangemessen benachteiligen. Der gesetzliche Regelfall sei es, dass der Sicherungsgeber nach der Tilgung der gesicherten Forderung entscheiden könne, ob das Grundpfandrecht gelöscht, durch Verzicht oder durch Übertragung an ihn oder einen Dritten zurückgewährt werden soll. Aufgrund der vorstehenden Regelung würde dem Schuldner, der die Forderung letztendlich begleicht, aber nicht mehr Eigentümer des Grundstückes ist, der Rückgewähranspruch faktisch genommen. Die Löschung käme alleine dem neuen Grundstückseigentümer, hier dem ehemaligen MItgesellschafter A zugute. Dieses sei grob unbillig.

Der Praxishinweis

Setzen sich Gesellschafter auseinander, die gegenüber Banken über Grundschulden abgesicherte Darlehen eingegangen sind, muss immer auch geprüft werden, wie und unter welchen Bedingungen die Grundschulden zurückgewährt wird. Dieses gilt insbesondere, wenn der ausscheidende Gesellschafter nur noch im Außenverhältnis zu der kreditierenden Bank haften soll, im Innenverhältnis zu den ehemaligen Gesellschaftern aber nicht haften soll. Im Idealfall sollte eine Regelung unter Beteiligung der Grundpfandrechtsgläubigerin getroffen werden.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Dr. Thorsten Olav Lau, Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz