Sie haben es der Presse entnommen: Die Landesregierung NRW wird in Kürze das Gesetz zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Landtag einbringen. Mit Wirkung zum 01.01.2015 soll die Grunderwerbsteuer von derzeit 5 % auf 6,5 % angehoben werden.
Deshalb das Wesentliche für Sie in Kürze:
- Der Besteuerung durch das Grunderwerbsteuergesetz unterliegt der Erwerb bebauter oder unbebauter Grundstücke, von Erbbau-, Wohnungs- und Teileigentumsrechten ebenso wie der Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften, die über Grundbesitz verfügen (von wenigen Ausnahmen abgesehen).
- Der bislang geltende Steuersatz von „nur“ 5 % wird noch auf solche Erwerbsvorgänge anwendbar sein, die bis zum 31.12.2014 rechtswirksam abgeschlossen sind. Rechtsvorgänge, die unter Genehmigungsvorbehalt stehen (wie z.B. Genehmigung durch den vollmachtlos Vertretenen, Genehmigung des Familien-/Nachlass- oder Betreuungsgerichts in den betreffenden Angelegenheiten) werden erst rechtswirksam mit Erteilung dieser Genehmigung. Erfolgt diese Erteilung erst nach dem 01.01.2015, so erfolgt der Erwerb erst nach diesem Datum mit der Folge der Anwendung des höheren Steuersatzes.
Wird bei Wohnungs-/Teileigentum die Verwalterzustimmung erst nach dem Stichtag erteilt, so hindert dies die Rechtswirksamkeit des Vertrages nicht. Gleiches gilt in Bezug auf die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Veräußerung eines Erbbaurechtes.
- Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die „Gegenleistung“, § 8 Abs. 1 GrEStG. Gegenleistung ist danach nicht der Kaufpreisanteil, der sich nicht auf grundstücksgleiche Rechte erstreckt.
Ausdrücklich ausgenommen sind deshalb bei gewerblich genutzten Grundstücken Maschinen und Betriebsanlagen.
Bei privat genutzten Grundstücken gehört hierzu das nicht steuerbare Zubehör, also bewegliches Inventar wie z.B. diverse Einrichtungsgegenstände. Werden diese mitveräußert, so sind diese gesondert auszuweisen und auf den Zeitpunkt des Besitzüberganges (einzeln) zu bewerten. Es kann sich also im Einzelfall empfehlen, die Inventargegenstände aufzulisten und mit dem Wert zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages zu bewerten.
Ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen bei Wohnungs-/Teileigentum der auf das konkrete Teileigentum/Wohnungseigentum entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Auch insoweit lohnt sich die Rücksprache bei dem jeweiligen Wohnungsverwalter, der die Höhe des Anteils mitteilen wird.
- Die Westfälische Notarkammer Hamm weist darauf hin, dass bei Verbraucherverträgen (Verträge zwischen Unternehmer und Verbraucher über Grundstücke oder Geschäftsanteile) die angekündigte Steuererhöhung nicht dazu führt, dass die nach § 17 Abs. 2a BeurkG einzuhaltende “2-Wochen-Frist“ unterschritten werden darf. Soll die Beurkundung eines Verbrauchervertrages bis zum 30.12.2014 rechtswirksam erfolgen, muss der Vertragstext (bei Bauträgerverträgen einschließlich der Bezugsurkunden) durch den beurkundenden Notar bis spätestens 15.12.2014 an den Verbraucher übermittelt worden sein.
- Auch wenn die Steuererhöhung um 1,5 Punkte (zukünftig 6,5 %) für den Erwerber belastend sein wird, so sollten Grundstückskäufe gerade jetzt wohl überlegt sein.
Für weitergehende Informationen sprechen Sie uns bitte an!
Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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