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Ersatz von fiktiven Mangelbeseitigungskosten beim Kauf einer Immobilie?

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019, 29 U 183/17

Das Praxisproblem

Verkäufer und Käufer schließen einen Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie.

Nach Übergabe des Grundstücks stellen die Käufer erhebliche Mängel fest, beziehen aber dennoch das Gebäude und beginnen mit den Renovierungsarbeiten.

Anschließend verlangen die Käufer auf der Basis eines Privatgutachtens den Ersatz von fiktiven Mangelbeseitigungskosten.

 

Die Entscheidung

In dem vom OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über eine Immobilie. Nach Übergabe des Grundstücks stellten die Käufer fest, dass Teile des Gebäudes massiv vom Holzbock und vom Kellerschwamm befallen waren.

Ein von den Käufern eingeholtes Privatgutachten bestätigte das Vorliegen der Mängel und enthielt eine Kostenschätzung zur Sanierung der Mängel.

Aufgrund der vorhandenen Indizien war davon auszugehen, dass der Verkäufer Kenntnis von den Mängeln hatte, so dass eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens der Mängel in Betracht kam.

Nachdem die Käufer das Gebäude bezogen hatten und mit den Renovierungsarbeiten begonnen hatten, erhoben sie Klage und forderten die fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schaden.

Das OLG Frankfurt wies die dahingehende Klage der Käufer ab.

Nach Auffassung des OLG führe die Zuerkennung von fiktiven Mangelbeseitigungskosten möglicherweise zu einer Überkompensation.

Insbesondere im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie ohne Herstellungsverpflichtung könne es zu einer solchen Überkompensation beim Auftreten von Sachmängeln kommen, wenn der Ersatzbetrag anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen werde.

Dies gelte insbesondere dann, wenn die fiktiven Mangelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen.

 

Praxisempfehlung

Die Entscheidung des OLG Frankfurt basiert auf einer Rechtsprechungsänderung des BGH im Rahmen des Werkvertragsrechts. Diese Änderung hat das OLG Frankfurt nunmehr mit guten Argumenten auf das Kaufvertragsrecht übertragen.

Das OLG Frankfurt hat die Revision gegen seine Entscheidung zugelassen, so dass abzuwarten bleibt, ob das Urteil auch einer Überprüfung durch den BGH standhält.

 

Gerne beraten wir Sie!

 

Dr. Alexander Puplick, Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Birgit Nill, Rechtsanwältin

Fabian M. Kästner, Rechtsanwalt

 

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