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Kautionsrückzahlung - Aufrechnungsverbot mit mietvertragsfremden Forderungen?

Das Praxisproblem:

Am Ende eines Mietverhältnisses kommt es häufig vor, dass ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Rückzahlung einer Mietkaution entsteht.

Hier stellt sich die Frage, ob der Vermieter auch mit Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann, die ihren Grund nicht im konkreten Mietverhältnis haben. Dies gilt gleichermaßen für Wohnraum-, wie für Gewerberaummietverhältnisse.

Der Fall:

Ein Mieter begehrte bei Auszug aus der Wohnung die Rückzahlung seiner bei Beginn geleisteten Mietkaution. Der Vermieter rechnete hiergegen mit an ihn durch den früheren Vermieter des Mieters abgetretenen, angeblichen Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis des Mieters auf.

Die Entscheidung:

Zu Unrecht, wie der BGH in seiner Entscheidung BGH Urteil vom 11.07.2012 VIII ZR 36/12 zur Frage der Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters ausführt.

Dem Mieter steht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu. Die Sicherungsabrede hat zum Inhalt, dass sich der Vermieter aus der Kaution nur für Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis bedienen kann. In der Literatur und den Instanzgerichten wurde vertreten, dass diese Zweckbindung der Kaution mit dem Ende des Mietverhältnisses entfalle, so dass dies einer Aufrechnung mit Gegenforderungen, die nicht aus dem konkreten Mietverhältnis stammen möglich sei.

Dem hat der BGH eine Absage erteilt. Begründet hat der BGH dies damit, dass in dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein über das Mietverhältnis andauerndes stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen sei, die nicht aus dem (konkreten) Mietverhältnis stammen. Dies gelte selbst für den Fall, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Die Praxisempfehlung:

Der BGH hat klargestellt, dass die Mietkaution nur der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis dient. Dies gilt für den Fall, dass die Parteien des Mietverhältnisses hierüber keine abweichende Regelung getroffen haben. Eine hiervon abweichende, individuelle Vereinbarung ist möglich. Dabei sind jedoch wiederum die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten. Wird die Aufrechnungsmöglichkeit in einer AGB-Klausel des Mietvertrages einseitig durch den Vermieter geregelt, so kann es sich dabei um eine unzulässige Benachteiligung des Mieters handeln. Dies würde dann wiederum zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

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