Inhalt dieses Entwurfes sind insgesamt 4 Regelungskomplexe:


•Die energetische Modernisierung von Wohnraum,
•die Förderung des Contracting,
•die Bekämpfung des Mietnomadentums
•und der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen


Näher erläutert wird hier nur die energetische Modernisierung und die Reform in Hinblick auf die Bekämpfung des Mietnomadentums.


1. Energetische Modernisierung
Durch die Reform wird das gesamte Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem neuen Kapitel 1 a der §§ 555a – 555f BGB geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 – 559b BGB) abgestimmt.

1.1 Legaldefinition der energetischen Sanierung
Die Begriffe Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden im BGB nun definiert. Insbesondere ist im § 555b BGB der Begriff der „energetischen Sanierung“ neu gefasst worden. Weitere Einzelmaßnahmen werden im Gesetz nun ausdrücklich genannt. Dabei werden die Tatbestände weiter gefasst als bisher.

1.2 Härtefallprüfung und Duldung in die Mieterhöhung verlagert
Bisher konnte sich der Beginn einer geplanten Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme mindestens erheblich verzögern, wenn der Mieter vorträgt, die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten würde für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellen. Nach der geplanten Neuregelung kann der Vermieter die Sanierung dennoch durchführen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters soll nun im Verfahren über die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme geprüft werden.

1.3 Umlagefähige Kosten bleiben weitgehend unverändert
Mit dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können (§ 559 BGB) bleibt das geltende Recht unverändert. Neu ist jedoch, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich waren, nun nach dem Gesetz ausdrücklich und klarstellend als nicht berücksichtigungsfähig gelten.

1.4 Anforderungen
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

2. Mietnomadentum
Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

2.1 Sicherungsanordnung während des Gerichtsverfahrens
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

2.2 Berliner Räumung
Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendigen - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

2.3 Vereinfachte Vollstreckung
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Das Reformvorhaben wurde am 23.05.2012 als Kabinettsentwurf verabschiedet und durchläuft nun das Gesetzgebungsverfahren, so dass mit der Umsetzung der Reform erst zum Jahreswechsel 2012 / 2013 zu rechnen ist.



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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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