Das Praxisproblem

Der Mieter einer Dreizimmerwohnung muss sich beruflich mehrjährig im Ausland aufhalten. Seine Wohnung im Inland will er aber nicht aufgeben, da er diese nach seiner Rückkehr wieder beziehen will. Er fragt bei der Hausverwaltung an, ob er zwei Zimmer der Wohnung an eine namentlich benannte Interessentin untervermieten darf. Ein Zimmer will er behalten. Die Eigentümerin verweigert die Untervermietung.

Die Entscheidung

Der Mieter nimmt die Vermieterin auf Zahlung entgangener Untermiete in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin weist das Landgericht zurück. Auch der Bundesgerichtshof schließt sich der Auffassung der beiden ersten Instanzen an.

Nach Auffassung des BGH stand der Klägerin nach § 553 Abs. 1 BGB (Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten aus berechtigtem Interesse) ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zu. Indem die Vermieterin dies verweigert hat, habe sie schuldhaft eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfall) verpflichtet.

Der Wunsch des Klägers, im Hinblick auf seine befristete Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingten Kosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse dar. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter die Wohnung nicht komplett untervermieten und damit seinen Besitz nicht vollständig aufgeben darf. Es genügt jedoch, wenn er ein Zimmer weiter als Lagerraum nutzt. § 553 Abs. 1 BGB macht weder eine qualitative noch eine quantitative Vorgabe.

Die Praxisempfehlung

1. Als Vermieter sollten Sie genau prüfen, ob sie eine Untervermietung verweigern. Hier können nachträglich erhebliche Schadenersatzansprüche entstehen.
    
2. Bei einer Untervermietung bleibt der Vermieter nicht ungeschützt. Selbstverständlich haftet der Mieter weiter für den Zustand der Mietwohnung. Ebenso können Gründe in der Person des Dritten dazu führen, dass die Untervermietung berechtigt verweigert werden darf. Es kommt auf den Einzelfall an, lassen Sie sich beraten.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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