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Aufgrund des seit dem 01.11.2020 bestehenden lockdown light stellt sich für viele Parteien von Miet- und Pachtverträgen die Frage, ob Miet- oder Pachtzinsen gekürzt werden dürfen. Viele Mieter und Vermieter haben vor dem Hintergrund der umstrittenen Rechtslage Einigungen gesucht und gefunden.
Erste Entscheidungen zu streitigen Fällen liegen vor. Soweit veröffentlicht, haben sich bisher insbesondere die Landgerichte Frankfurt a.M., Heidelberg und München I mit Corona-bedingten Mietkürzungen auseinandergesetzt.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass die staatlich verordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im Zuge der Corona-Pandemie keinen Mangel darstellt und keine Mietminderung rechtfertigt.
Eine Mieterin kann in dieser Situation auch nicht wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete von der Vermieterin verlangen. Etwas anderes könne ausnahmsweise gelten, wenn die Mieterin in ihrer Existenz bedroht ist.
Nach dieser Entscheidung können öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote bei der Vermietung von Gewerberäumen zwar einen Mietmangel darstellen. Dafür muss die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung aber in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet sein.
Das soll nach Auffassung des Landgerichts bei Betriebsschließungen aufgrund der Corona Pandemie jedoch nicht der Fall sein.
Das Gericht führt hierzu aus:
„Die hoheitlichen Maßnahmen dienen dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie dem Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden.“
Auch eine Vertragsanpassung und Reduzierung der Miete wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage lehnte das Landgericht ab.
Hierzu führte das Gericht aus, dass eine Mietpartei bei unvorhersehbaren Ereignissen zwar grundsätzlich eine Änderung der vereinbarten Mietzahlungen verlangen kann, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden (…) Ergebnisses unabweislich erscheint.
Einen solchen extremen Ausnahmefall, der nur bei existenziell bedeutsamen Folgen gegeben sei, habe die beklagte Mieterin aber nicht dargelegt. Dabei berücksichtigte das Gericht insbesondere, dass die Mieterin zum einen (bis zum 30.06.2020 ) vor einer Kündigung wegen Corona-bedingter Zahlungsschwierigkeiten geschützt war und zum anderen als Ausgleich für ihre Umsatzeinbußen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hatte, ihre Belegschaft in Kurzarbeit zu schicken.
Das Landgericht Heidelberg hat ebenfalls entschieden, dass die behördlich angeordnete Schließung nicht zu einer Kürzung der Miete berechtigt. Das Landgericht hat hierzu mit ähnlicher Begründung wie das Landgericht Frankfurt a.M. ausgeführt:
„Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können (…) nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehen Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein.“
Danach fallen gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, in den Risikobereich des Mieters.
Bereits bei Erlass der Nichtraucherschutzgesetze hat der BGH bezogen auf einen Pachtvertrag entschieden, dass das Risiko, mit einem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können, auf Pächterseite liegt (vgl. BGH, Urt. v. 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09). Auf diese Rechtsprechung des BGH nimmt das Landgericht ausdrücklich Bezug.
Das Landgericht München hat in seiner Entscheidung vom 22.09.2020 - soweit ersichtlich als bislang erstes Landgericht in Deutschland - Minderungsrechte des Mieters bejaht.
Geklagt hatte ein Mieter, der ein Möbelgeschäft betrieb, das zwar geöffnet bleiben durfte, aber nur mit eingeschränktem Publikumsverkehr.
Das Landgericht knüpfte in seiner Begründung an den Mietzweck an. In diesem Fall war der Mietzweck so ausgestaltet, dass nach der behördlichen Anordnung für eine theoretisch denkbare andere Nutzung durch den Mieter von vornherein kein Raum mehr blieb.
Hierin sah das Gericht einen Mietmangel, der den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtige.
Das Gericht war aber der Ansicht, dass der Betreiber eines Möbelgeschäfts nicht jeden Monat gleich stark durch die Ladenschließung beeinträchtigt war und „staffelte“ die Minderung.
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