so dass alle gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten, insbesondere der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch nur gemeinschaftlich, das heißt durch alle Miteigentümer, ausgeübt werden kann.

Oftmals versuchen die Miteigentümer in Mehrhausanlagen jedoch für die einzelnen Häuser eigene Regelungen zu finden. Es werden hierzu sogenannte Untergemeinschaften gebildet. Dabei stellt sich die Frage, inwieweit solche individuelle Regelungen in rechtlich zulässiger Weise möglich sind.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine solche Möglichkeit für Mehrhausanlagen bestätigt, wenn dabei bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen.

Dies dann, wenn diese ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, und zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Die Praxisempfehlung

Die Entscheidung betrifft allein Mehrhausanlagen, für welche sogenannte Untergemeinschaften vereinbart wurden. Im Übrigen bleibt der Bundesgerichthof dabei, dass über das Gemeinschaftseigentum stets alle Miteigentümer zur Entscheidung berufen sind, unabhängig davon in welchem Maße eine konkrete Betroffenheit besteht.

Gleichwohl eröffnet die Entscheidung sinnvollen Gestaltungsspielraum, der auch bei der Errichtung neuer Wohnanlagen von Anfang an mit einer entsprechenden Vertragsgestaltung berücksichtigt werden sollte.