Das Praxisproblem

Mietverträge, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden sollen, unterliegen für die Wirksamkeit der Befristung dem sogenannten Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Erfüllen sie dessen Voraussetzung nicht, gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine Kündigung ist nach den gesetzlichen Fristen, frühestens ein Jahr nach Überlassung des Mietobjekts an den Mieter, zulässig.

Wird ein solcher Mietvertrag zu Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel noch schriftlich, dies bedeutet unter anderem mit Unterschrift beider Vertragsparteien auf einer einheitlichen schriftlichen Urkunde geschlossen, so kommt es bei Änderungen oder Anpassungen der vertraglichen Vereinbarungen während des laufenden Mietverhältnisses häufig zu Nachlässigkeiten. Dann wird aus einem Zeitmietvertrag ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer mit entsprechenden Kündigungsmöglichkeiten.

Dabei stellt sich immer wieder die Frage, wann ein solcher Verstoß tatsächlich besteht und ob sich die kündigende Vertragspartei auch auf einen solchen Verstoß berufen darf.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seiner Entscheidung vom 25.11.2015 unter anderem zu dieser Frage nochmals Stellung genommen und deutlich gemacht, dass sich der andere Vertragspartner nur in den seltensten Fällen auf eine Treuwidrigkeit der Kündigung berufen kann.

Im entschiedenen Fall hatten die Parteien zur Erweiterung einer Zahnarztpraxis einen neuen schriftlichen Mietvertrag geschlossen, der sich auf weitere Räume bezog. Acht Monate nach diesem Vertragsschluss vereinbarte der Mieter mit dem Vermieter mündlich, dass sich die Monatsmiete ab dem folgenden Jahr um 20 € erhöhen sollte. Dies vermerkte er auf seinem Mietvertragsexemplar.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die nachträgliche Vereinbarung einer dauerhaften Mieterhöhung stets eine wesentliche Vertragsänderung darstellt und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren gewesen wäre, auch wenn es sich nur um eine geringe Erhöhung gehandelt hat.

Für die Frage der Formbedürftigkeit sei es auch unerheblich, ob diese Vereinbarung für den Vermieter günstig ist oder aber zu einer Ermäßigung der Miete geführt hätte.

Der Vermieter kann sich damit auf diesen Verstoß berufen. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung eines Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann eine solche Kündigung gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen. Dass kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat.

Praxisempfehlung

1. Bei Abschluss von Zeitmietverträgen ist besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der Schriftform zu legen. Dies sowohl bei Erstabschluss des Mietvertrages als auch bei nachträglichen Änderungen des Vertrages für welche die gleichen Anforderungen gelten. Die Schriftform ist bei juristischen Personen nur dann gewahrt, wenn der Vertrag durch die notwendigen, vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet ist. Dies ist sicher zu stellen. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Einzelrechtsprechungen der Obergerichte.
2. Lassen Sie entsprechende Vereinbarungen und Verträge vorsorglich nochmals durch Ihren Anwalt prüfen. Dies vermeidet, dass langfristige Planungen und Investitionen durch Unachtsamkeit überraschend ins Leere gehen.