22 Februar

Ersatzansprüche des Mieters wegen der Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

I. Das Praxisproblem
In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Nach dem es sich dabei aber eigentlich um eine Pflicht des Vermieters handelt, ist hierfür Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen auch vertraglich wirksam übertragen worden sind. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz einer unwirksamen Vertragsklausel durch, so hat er gegen seinen Vermieter einen Ersatzanspruch.

Hierbei stellt sich die Frage, ob dieser Ersatzanspruch nach der allgemeinen gesetzlichen Frist von 3 Jahren oder nach der kurzen Frist des § 548 Abs. 2 BGB von 6 Monaten nach Auszug verjährt.


II. Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin hat nun in einer aktuellen Entscheidung die Frage dahingehend beantwortet, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen wegen ungerechtfertigter Bereicherung im Fall einer unwirksamen Klausel der kurzen Verjährungsfrist des

§ 548 Abs. 2 BGB unterliegt.
(LG Berlin, Urteil vom 11.03.2011 – 63 S 277/10)

In der Entscheidung enthielt die Klausel über die Vornahme der Schönheitsreparaturen eine unwirksame Farbwahlklausel, in der der Mieter verpflichtet war, Anstriche in weißer Farbe vorzunehmen. Zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen hatte der Mieter einen Betrag von 2.300 € an den Vermieter bezahlt. Der Mieter forderte dann wegen der Unwirksamkeit der Klausel diesen Betrag zurück.

Das LG Berlin hat seine Entscheidung damit begründet, dass Ansprüche des Mieters, die einen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis haben, der sechsmonatigen Verjährungsfrist unterliegen. § 548 Abs. 2 BGB bestimmt, dass Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Dazu zählen nach Auffassung des Gerichts auch die Ansprüche nach Renovierung des Mietobjekts aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel, nachdem es sich dabei um Aufwendungen für die Mietsache handelt. Unbilligkeiten werden dadurch vermieden, dass diese Frist erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Der BGH hat mit Urteil vom 04.05.2011 - VII ZR 195/10 hierzu in einem gleich gelagerten Fall ergänzend entschieden, dass es dabei nicht auf die Kenntnis des Mieters über die Unwirksamkeit der Klausel ankommt.

III. Die Praxisempfehlung
Zunächst sollten Vermieter stets darauf achten, in ihren Mietverträgen nur wirksame Vertragsklauseln zu verwenden. Dabei gilt, dass noch vor wenigen Jahren zulässig verwendete Vertragsklauseln durch die geänderte Rechtsprechung unwirksam sein können. Mietverträge sind daher auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung zu halten. Dabei gilt, dass weniger oftmals mehr ist, da es durch eine Überregulierung schnell zu einer Unwirksamkeit kommen kann.


Die Rechtsprechung wendet dabei die gleichen Grundsätze für den Gewerberaummietvertrag und den Wohnraummietvertrag an.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen sich die Parteien des Mietvertrages schnell darüber im Klaren sein, welche Ansprüche sich noch gegen den jeweiligen anderen Vertragspartner haben. Die kurze Verjährungsfrist dient dazu, dass das anschließende Mietverhältnis nicht unnötig belastet wird.

Sollten Ansprüche bestehen, ist dann auch schnell zu handeln, denn sechs Monate sind eine relativ kurze First.



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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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