Ein Problem stellte sich in der Vergangenheit aber dann, wenn ein Haus unmittelbar an einer Grundstücksgrenze errichtet war. Eine Fassadendämmung führt in diesen Fällen regelmäßig zu einem sogenannten Überbau, also zu einer Nutzung des Nachbargrundstückes.

In der Vergangenheit war der Hauseigentümer dann - von wenigen Ausnahmefällen abgesehen - zwingend darauf angewiesen, von dem Eigentümer des Nachbargrundstückes eine Zustimmung für die Fassadendämmung zu erhalten. Diese Zustimmung konnte von dem Eigentümer des Nachbargrundstückes ohne Angaben von Gründen verweigert werden.

Eine effektive Dämmung des Gebäudes konnte dann nur noch mit regelmäßig deutlich höherem Aufwand, etwa durch einen Innendämmung des Gebäudes vorgenommen worden.

Dieses Problem ist auch von dem Gesetzgeber gesehen worden.

Die Änderung des Nachbarrechtsgesetzes vom 24.05.2011:

Unter dem Datum 24.05.2011 ist eine Änderung des nordrhein-westfälischen Nachbarrechtsgesetzes in Kraft getreten.
In dem neu eingefügten § 23a NachbG ist jetzt festgelegt, dass der Eigentümer eines Nachbargrundstückes unter bestimmten Voraussetzungen eine Überbauung seines Grundstückes dulden muss, soweit diese aufgrund einer Dämmung der Fassade eines Gebäudes eintritt.

Die Voraussetzungen sind:

1. Es muss sich um eine bestehendes Gebäude handeln,

2. die Bauteileanforderungen in der Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007/29.04.2009 in der jeweils geltenden Fassung dürfen nicht überschritten werden,

3. eine vergleichbare Wärmedämmung darf durch andere Weise nicht mit vertretbarem Auf-wand vorgenommen werden können,

4. die Überbauung darf die Nutzung des Nachbargrundstückes nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen (Grenzüberschreitung von weniger als 0,25 Meter).

Sind die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, muss der Nachbar die Überbauung seines Grundstückes dulden.
Er kann allerdings im Gegenzug einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
 

Die Praxisempfehlung:

Vor der errichtung einer aufwendigen und kostspieligen Fassadendämmung sollte überprüft werden, ob der Nachbar bei einer Überschreitung der Grundstücksgrenze aufgrund vorgenannter Voraussetzungen zur Duldung verpflichtet ist.
Um insgesamt die mit der Fassadendämmung zusammenhängenden Kosten abschätzen zu können, sollte der an den Nachbarn zu leistende Ausgleich berechnet werden.
Dieser ist der Höhe nach auf die Höhe des Bodenrichtwertes limitiert und ist als jährlich im Voraus zu entrichtende Geldrente zu leisten.

Abzustellen ist bei der Bemessung auf die Nutzungsbeeinträchtigung des überbauten Grundstücks.
Da die Aufbringung einer Fassadendämmung de facto zu keiner oder nur zu einer minimalen Beeinträchtigung des überbauten Grundstückes führen wird, wird regelmäßig nur eine sehr geringe Nutzungsentschädigung zu zahlen sein. Dennoch empfiehlt es sich, diese Kosten den mit der Dämmung zu erwartenden Einsparung von Energiekosten im Rahmen einer Kosten Nutzen Prüfung gegenüberzustellen. 

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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