10 Dezember

Achtung: Doppelbesteuerungsfalle beim Kauf vom Bauträger

Für den Erwerb eines Grundstückes ohne oder mit bestehender Bebauung muss der Käufer, je nach Bundesland, 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen. Diese richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis für Grundstück und Haus.

Die Steuerfallelauert, wenn Sie ein Grundstück erwerben wollen, welches noch nicht bebaut ist und sie im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb auch vom Verkäufer bebauen lassen wollen, was beispielsweise beim Kauf vom Bauträger der Fall ist.

Regelmäßig berechnen die Finanzämter die Grunderwerbsteuer dann aus dem Kaufpreis für das Grundstück und aus dem vereinbarten Bruttowerklohn aus dem mit abgeschlossen Werkvertrag.

Dies widerspricht jedoch dem Verbot der Doppelbesteuerung, denn im Rahmen des Werkvertrages haben Sie bereits die darauf entfallende Umsatzsteuer, die der Bauträger an das Finanzamt zu entrichten hat, mitbezahlt. Diese Auffassung vertritt auch das Niedersächsische Finanzgericht und nennt diese Überbesteuerung einen rechtswidrigen "nationalen Belastungscocktail". Seit Jahren zieht das Finanzgericht Niedersachsen gegen diese Besteuerungspraxis zu Felde, konnte mit seiner Auffassung aber bisher beim Bundesfinanzhof (BFH) nicht durchdringen.

Insbesondere der für die Grunderwerbsteuer zuständige 2. Senat erklärt die vorliegende Praxis der Finanzämter regelmäßig für rechtmäßig. Derzeit ist ein dort weiteres Verfahren anhängig (BFH AZ. II R 22/13). Das Finanzgericht Niedersachen hatte empfohlen, den Rechtsstreit dem Großen Senat des BFH zur Entscheidung vorzulegen. Eine Entscheidung hierüber ist noch nicht getroffen, bleibt aber mit Spannung abzuwarten.

„Einheitlicher Erwerbsvorgang als Steuerfalle“

Im Grunderwerbsteuergesetz heißt es: „Als (steuerpflichtige) Gegenleistung gelten bei einem Kauf: „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen …“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Unter „sonstige Leistungen“ fallen dann die Werkleistungen zur Sanierung des bestehenden Hauses oder der Neuerrichtung. Hierauf stützt der 2. Senat des BFH seine Rechtsprechung unbeachtet des sich daraus ergebenden Verstoßes gegen das Verbot der Doppelbesteuerung. Dies gilt auch dann, wenn zwischen dem Grundstückserwerb und dem Beginn der Baumaßnahme mehrere Monate vergehen.

Vermeidung einer Doppelbesteuerung

Haben Sie Zeit, so versuchen Sie die Annahme eines „einheitlichen Erwerbvorganges“ dadurch zu vermeiden, dass Sie die Baumaßnahme auf einen späteren Zeitraum verschieben. Dies dürfte beim Erwerb vom Bauträger meist jedoch nicht möglich sein.

Auch „kreative“ Lösungen wie der Abschluss des Kaufvertrages mit einer anderen Rechtsperson als der Abschluss des Werkvertrages dürften meist an den Realitäten scheitern und von den Finanzämtern im Übrigen nicht anerkannt werden.

Abwarten

Wenn Kauf und Bebauung nicht eilen, warten Sie die Revisionsentscheidung des BFH ab. Damit ist 2015 zu rechnen. Sollte die Doppelbesteuerung dann vom Tisch sein, können Sie die Verträge möglicherweise ohne Einschränkung schließen.

Aktuellen Grunderwerbsteuerbescheid prüfen

Wenn das Volumen des Bauerrichtungsvertrags in die Bemessung der Grunderwerbsteuer mit eingeflossen ist und der Bescheid noch nicht rechtskräftig ist, sollten Sie mit Bezug auf das anhängige Revisionsverfahren beim BFH (BFH, Az. II R 22/13) fristgerecht Einspruch einlegen, in der Regel innerhalb von vier Wochen.


Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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