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Wohnungseigentumsrecht – Nutzung einer Teileigentumseinheit in einem „Ärztehaus“ zu Wohnzwecken zustimmungspflichtig?

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16

Das Praxisproblem

Häufig steht bei Wohnungseigentümergemeinschaften in Streit, ob eine Wohnung auch anders als für Wohnzwecke, beispielsweise für freiberufliche Tätigkeiten genutzt werden darf.

Das Problem kann sich aber auch umgekehrt stellen, wenn in einer Gewerbeimmobilie Wohnraum geschaffen werden soll. Gelten hierfür die gleichen Erwägungen?

 

Die Entscheidung

Die übrigen Teileigentümer machen gegen einen weiteren Teileigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer Wohnnutzung in einer im Übrigen ausschließlich als „Ärztehaus“ genutzten Immobilie geltend. Mit Erfolg, wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat.

Die Parteien hatten in der Teilungserklärung bestimmt, dass die Einheiten „beruflich oder gewerblich genutzt werden dürfen“. Darin hatte der Bundesgerichtshof trotz Verwendung des Begriffes „dürfen“ zunächst eine bindende Vereinbarung zwischen den Teileigentümern im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG gesehen.

Rechtsfolge war, dass die nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nur dann zulässig gewesen wäre, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Dies hat der Bundesgerichtsgerichtshof mit der Begründung verneint, dass die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung ist, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt.

Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

 

Die Praxisempfehlung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist aber aus einem weiteren Grund lesenswert.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung – hier der Teilungserklärung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen und hat damit einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Auf die Möglichkeit der Änderung der Teilungserklärung und eines entsprechenden Anspruches hierauf soweit die vorstehenden Gründe vorliegen, hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich hingewiesen.

Gleichwohl hat er deutlich gemacht, dass dies nicht als Einrede gegen das Beseitigungsverlangen der übrigen Teileigentümer im laufenden Prozess eingewandt werden kann, sondern zunächst eine dahingehende rechtskräftige Entscheidung erstritten werden müsste.

Nutzungsänderungen in einer Immobilie stellen immer ein Streitpotential zwischen den Mit- und Teileigentümern dar. Bevor Sie nicht unerhebliche Investitionen hierfür tätigen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, ob die von Ihnen vorgesehene Nutzungsänderung zulässig ist.

 

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