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Ist ein Grundstück am Ortsrand noch Teil des Innenbereichs gem. § 34 Abs. 1 BauGB und damit grundsätzlich bebaubar?

OVG Bayern, Beschluss vom 20.10.2015, Az. 1B 15.1675

Das Praxisproblem

Ist ein Grundstück Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB, darf es grundsätzlich auch dann bebaut werden, wenn sich das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans befindet.

In dem so genannten „unbeplanten“ Innenbereich ist die geplante bauliche Nutzung zulässig, wenn diese sich in die vorhandene Bebauung einfügt.

Für Grundstücke in Ortsrandlage ist daher entscheidend, ob diese noch dem Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB zuzurechnen sind oder bereits dem Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB, welcher grundsätzlich nicht bebaut werden darf.

Die Praxisentscheidung

In dem der Entscheidung des VGH Bayern zugrunde liegenden Sachverhalt beantragte der Eigentümer eines Hofgrundstückes die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses auf seinem Hofgrundstück.

Für das Grundstück, auf welchem sich die Hofstelle des Eigentümers befand, bestand kein Bebauungsplan. Das Grundstück grenzte unmittelbar an bebaute Grundstücke an. Ferner befanden sich auf dem Grundstück neben der Hofstelle noch weitere Gebäude, welche dem landwirtschaftlichen Betrieb des Eigentümers dienten.

Die zuständige Baugenehmigungsbehörde lehnte die Erteilung des Vorbescheides mit der Begründung ab, dass sich der betreffende Grundstücksteil im Außenbereich befinde. Dagegen klagte der Eigentümer und verlor in I. Instanz. Der VGH wies die Berufung als unbegründet zurück. Die Erteilung des Vorbescheides sei zu Recht abgelehnt worden.

Der Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB ende - so der VGH - mit dem letzten Gebäude. Auf etwaige Grundstücksgrenzen komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Das Hofgrundstück des Eigentümers bilde die Grenze der Bebauung. Dabei seien die Gebäude auf dem Hofgrundstück des Eigentümers nicht mehr zu berücksichtigen, da diese einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen und daher gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB als privilegierte Vorhaben im Außenbereich zulässig seien.

Der asphaltierte Feldweg, welcher von der Straße zu der Hofstelle des Eigentümers führe, bilde keine Grenze zwischen dem Außenbereich und dem Grundstücksteil, auf dem das Mehrfamilienhaus errichtet werden soll. Die übrige Wohnbebauung an der Ortsrandlage ende an der Grenze zum Grundstück des Eigentümers, so dass sich der betreffende Grundstücksteil nach Auffassung des VGH im Außenbereich befindet.

Das Vorhaben diene allein Wohnzwecken und könne daher auch nicht die Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Anspruch nehmen. Gemäß § 35 Abs. 2 BauGB seien Wohngebäude im Außenbereich in der Regel unzulässig. Dies gelte auch für das streitgegenständliche Vorhaben.

Praxisempfehlung

  1. Unbebaute Grundstücke in Ortsrandlage befinden sich in der Regel im Außenbereich und  können daher grundsätzlich nicht bebaut werden.
     
  2. Die Bebauung und damit der Innenbereich im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB endet nach der Rechtsprechung mit dem "letzten Haus". Befindet sich ein unbebautes Grundstück in einer Ortsrandlage und ist dort keine weitere Bebauung vorhanden, so ist eine Bebauung gemäß § 35 Abs. 2 BauGB in der Regel unzulässig. Landwirtschaftlich genutzte Gebäude bleiben dabei außer Betracht.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Martin Bülter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
René Weisel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

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