Wohnraummiete – Anforderungen an eine zulässige Verwertungskündigung
21 Juni

Wohnraummiete – Anforderungen an eine zulässige Verwertungskündigung

Landgericht Köln, Urteil vom 21.03.2018 – 9 S 18/18

Das Praxisproblem

Nicht selten besteht bei alten Mietshäusern ein erheblicher Sanierungsstau der die Wirtschaftlichkeit der Immobilie in Frage stellt oder Grundstücke könnten gerade in Innenstadtlage

dichter bebaut werden, so dass eine höhere Rendite für das Grundstück in Aussicht genommen wird. Beabsichtigt der Eigentümer daher, das vermietete Gebäude abzureißen und durch einen größeren Neubau zu ersetzen, müssten jedoch zunächst die Mieter gekündigt werden.

Bei Wohnraummietverhältnissen bestimmt jedoch § 573 BGB, dass der Vermieter ein entsprechendes berechtigendes Interesse nachweisen muss, um eine Kündigung wirksam aussprechen zu können. Ein berechtigtes Interesse besteht gemäß § 573 Abs. 3 BGB beispielsweise dann, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird. Fraglich ist, wann ein solcher Fall vorliegt.

 

Die Entscheidung

Das Landgericht Köln hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Eigentümer den Abbruch eines über 90 Jahre alten Wohnhauses und den Neubau eines erheblichen größeren Ersatzgebäudes beabsichtigte. Er kündigte den Mietern. Diese weigerten sich auszuziehen. Im sich anschließenden Räumungsprozess, stellte sich die Frage, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung der Mieter vorweisen konnte.

Dies hat das Landgericht Köln in der Berufungsinstanz bestätigt. Dabei hatte es das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen, welches einen erheblichen Sanierungsstau aufwies. Dieses stand auch nicht unter Denkmalschutz. Auch die beabsichtigte Erweiterung der Mietfläche von 268 m² auf über 1800 m² sprach nach Auffassung der Richter für die fehlende Wirtschaftlichkeit des Bestandsgebäudes. Hinzu kam, dass der Eigentümer beabsichtigte, in Teilen sozialen Wohnraum zu schaffen.

Gleichwohl hatte das Landgericht deutlich gemacht, dass es stets auf den Einzelfall ankommt und die Hürden an den Nachweis eines solchen berechtigten Interesses hoch sind.

 

Die Praxisempfehlung

Die Entscheidung zeigt, dass die Frage, ob die Voraussetzungen einer sogenannten Verwertungskündigung vorliegen, immer nur für den Einzelfall beantwortet werden können. Hier kommt es nicht nur auf den Zustand des Bestandsgebäudes an, sondern auch auf die beabsichtigte neue Nutzung des Grundstückes.

Um hier möglichst früh die richtigen Weichen zu stellen und um langwierige Räumungsprozesse zu vermeiden, sollten Sie sich vorab anwaltlich beraten lassen, ob die von Ihnen beabsichtigte Vorgehensweise Aussicht auf Erfolg hat oder optimiert werden kann.

 

 

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