08 September

Architektenrecht - Zur Berechnung des Schadens bei Überschreitung einer mit dem Architekten vereinbarten Kostenobergrenze

BGH Urteil vom 21.05.2015 – VII ZR 190/14

Das Praxisproblem

Haben die Parteien eines Architektenvertrages vereinbart, dass der Architekt eine Kostenobergrenze einzuhalten hat, so stellt sich bei einer Überschreitung dieser Kostenobergrenze die Frage ob dem Bauherrn tatsächlich ein Schaden im rechtlichen Sinne entstanden ist und wie sich dieser berechnet.

Solch ein Schaden kann dann auch in den Kosten einer etwaigen Nachfinanzierung des Bauvorhabens liegen.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung Urteil vom 21.05.2015 – VII ZR 190/14 nochmals grundsätzlich zum Schadenersatzanspruch des Bauherrn in einer solchen Konstellation ausgeführt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Überschreitung einer mit dem Architekten vereinbarten Bausumme kann grundsätzlich ein Schaden in den überschießenden Baukosten bestehen. Der Bauherr erleidet jedoch insoweit keinen Schaden, als der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt hat.

Um diesen Schaden festzustellen, ist die Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne die Pflichtverletzung des Architekten zu vergleichen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Schadensberechnung ist, wie auch sonst bei der Ermittlung des Schadens, der Schluss der letzten Tatsachenverhandlung im gerichtlichen Verfahren. Um einen entsprechenden Vergleich vornehmen zu können, bedürfte es der Feststellung, welche Gewerke die Kläger kostengünstiger gestaltet oder nicht durchgeführt hätten, um auf diesem Hintergrund durch einen Sachverständigen den Grundstückswert zu ermitteln.

Während der Architekt insoweit dazu vorzutragen hat, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären, ist es Sache der Bauherren darzulegen, welche Gewerke sie kostengünstiger gestaltet oder gar nicht durchgeführt hätten.

Führen diese Maßstäbe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Bauherrn im Einzelfall, so ist diese Anrechnung eines etwaigen Vorteils durch eine Wertsteigerung zu begrenzen.

Im Übrigen hatte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung die nachträglich angefallenen Finanzierungskosten als Schadensposition anerkannt.

Praxisempfehlung

  1. Das Urteil führt die bestehende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Schadensberechnung bei Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze weiter fort. Dabei hatte Der Bundesgerichtshof dem Berufungsgericht eine Absage erteilt, als dieses lediglich den Grundstückswert mit der vereinbarten Baukostengrenze verglichen hatte.
     
  2. Es ist stets sinnvoll, eine Baukostenobergrenze schriftlich zu vereinbaren. Dies führt zur Sicherheit und Klarheit beider Vertragsparteien über die finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn. Unliebsame Überraschungen werden auf beiden Seiten so vermieden.
     
  3. Gestalten Sie ihre Bauverträge insgesamt rechtssicher und gewinnen Sie vorab Klarheit über bestehende Risiken. Anwaltliche Beratung vorab hilft, spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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