Wird dieser dem Käufer vorgelegt, stellt sich die Frage, ob der Energieausweis dann eine Beschaffenheitsvereinbarung der Immobilie darstellt, aus der der Käufer Gewährleistungsansprüche ableiten kann.

Die Entscheidung

Der Eigentümer eines Einfamilienhauses aus dem Jahr 1934 lässt vor dem Verkauf auf Empfehlung seines Maklers einen Energieausweis erstellen. Dieser wird dem Käufer vor dem Notartermin übergeben. Weitere Angaben zum Energieausweis finden sich im notariellen Vertrag nicht. Vielmehr ist darin ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss enthalten. Der Käufer macht geltend, dass die energetische Qualität der Gebäudehülle nicht den Angaben im Energieausweis entspricht, und verlangt vom Verkäufer die Erstattung des Minderwerts.

Zu Unrecht, wie das OLG Schleswig in seiner Entscheidung vom 13.03.32015 – 17 U 98/14 deutlich gemacht hat. Durch die alleinige Übergabe des Energieausweises einschließlich der Projektbeschreibung haben die Parteien keine Beschaffenheit der Kaufsache gemäß § 434 Satz 1 BGB vereinbart. Diese kann zwar trotz der Formbedürftigkeit des Grundstückkaufvertrags auch außerhalb der Urkunde vereinbart werden, wenn die fehlende Form durch die spätere Auflassung geheilt wird. Eine solche Abrede liegt indes nur dann vor, wenn in eindeutiger Weise die Pflicht des Verkäufers bestimmt wird, für die Beschaffenheit einzustehen. Hierfür reicht allein die Übergabe des Energieausweises nach Auffassung des Gerichts nicht aus. Dies insbesondere, da diese Angaben im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben.

Der Verkäufer wollte durch die Erstellung und Vorlage des Energieausweises vorliegend nur seiner öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nach § 16 EnEV nachkommen. Dies entspricht auch der alleinigen Intention des Gesetzgebers, der im Fall der Missachtung keine zivilrechtlichen Folgen hieran knüpft. Falsche Angaben können jedoch eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Der Praxishinweis

Durch die Erweiterung der Pflicht nach der jetzt geltenden EnEV 2014, wonach gemäß § 16a EnEV bereits die Immobilienanzeige entsprechende Angaben enthalten muss, wird sich die Frage der Haftung für Angaben im Energieausweis noch verschärfen.

1. Dementsprechend ist Verkäufern von gebrauchten Immobilien anzuraten, den Haftungsausschluss im Kaufvertrag auf die Angaben im Energieausweis zu erweitern.
    
2. Umgekehrt empfiehlt es sich für den Käufer, sich die gegebenenfalls kaufentscheidenden Angaben im Energieausweis als Beschaffenheit der Immobilie zusichern zu lassen. Auf diese Weise werden spätere Streitigkeiten vermieden.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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