Fraglich ist jedoch, was mit dem Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek oder eine entsprechenden Vormerkung passiert, wenn der Auftraggeber das Grundstück an welchem die Bauleistung erbracht wurde, vor Eintragung der Sicherheit veräußert.

Die Entscheidung

Die Klägerin nimmt die Auftraggeberin auf Zahlung restlichen Werklohns und die Erwerberin wegen der Duldung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Anspruch.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entgegen der Auffassung der Vorinstanzen in seinem Urteil vom 18.12.2014 entschieden hat. Vorliegend handelt es sich bei dem Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek um einen vertraglichen Anspruch, der sich gegen den Besteller, welcher zugleich der Eigentümer des Grundstückes ist, auf welchem die Leistungen erbracht werden, richtet.

Veräußert der Besteller das Grundstück, kommt eine Inanspruchnahme des Erwerbers als neuer Eigentümer nicht in Betracht.

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient.

Dieser Grundsatz wird auch nicht dadurch durchbrochen, dass der neue Eigentümer grundsätzlich an der erbrachten Werkleistung profitiert und ihm diese unmittelbar zugutekommt.

Die Praxisempfehlung

1. Bei der Geltendmachung der Ansprüche aus § 648 BGB sollte nicht zu lange gezögert werden. Gerade Bauträger werden aus wirtschaftlichen Interessen häufig versuchen, die Immobilie schnellstmöglich zu veräußern. Dann geht der Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek in den meisten Fällen ins Leere. 
    
2. Das gerichtliche Verfahren ist sowohl im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes als auch in der Hauptsache nicht unproblematisch. Hier gilt es Verfahrensfehler zu vermeiden, damit der Anspruch zeitnah vor einer eventuellen Veräußerung des Grundstückes durchgesetzt und das Sicherungsrecht eingetragen werden kann.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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