Nur, was ist unter der "näheren Umgebung" zu verstehen?

Das Praxisproblem

Bei im Zusammenhang bebauten Ortsteilen im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB sind die Vorgaben für eine Bebauung nicht schriftlich fixiert, wie dies bei einem Bebauungsplan gemäß § 30 BauGB der Fall ist. Ein Bauvorhaben muss sich an der vorhandenen Bebauung orientieren, damit es sich im Sinne von § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB "in die nähere Umgebung einfügt".

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie die nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB zu definieren ist.

Die Entscheidung

Das Bundesverwaltungsgericht hatte sich in dem Beschluss vom 13.05.2014 (4 B 38.13) mit der Frage der Abgrenzung der näheren Umgebung zu befassen.

Die Bauaufsichtsbehörde erteilte einem Bauherrn die Baugenehmigung für die Errichtung eines sechsgeschossigen Gebäudes. Dagegen klagten die Grundstücksnachbarn. Das zuständige Oberverwaltungsgericht hob die Baugenehmigung auf. Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision hat das Bundesverwaltungsgericht als unbegründet abgelehnt.

Bei der Betrachtung der näheren Umgebung kommt es nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts auf den konkreten Einzelfall an. Geht es um das Maß der baulichen Nutzung, so ist der Kreis der prägenden Bebauung enger zu ziehen als wenn es um die Frage des Charakters eines bestimmten Gebietes geht.

Im konkreten Fall betrachtete das Bundesverwaltungsgericht sogar lediglich einen Teil der Straße, in dem das Bauvorhaben verwirklicht werden sollte. Das Oberverwaltungsgericht habe zu Recht entschieden, dass bei der Betrachtung der näheren Umgebung des Gebäudes eine vergleichbare Bebauung im nördlichen Bereich der Straßenviertel außer Betracht zu bleiben habe, weil diese Bebauung durch eine fünfgeschossige Bebauung im mittleren Teil des Straßengeviertes deutlich abgetrennt sei und daher die Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens nicht mehr beeinflusse.

Die Praxisempfehlung

1. Die nähere Umgebung eines Bauvorhabens im Sinne von § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB lässt sich nicht pauschal bestimmen.
    
2. Grenzen der näheren Umgebung ergeben sich insbesondere aus Straßen, Einschnitten in der Bebauung oder im Gelände oder aus der weiteren Bebauung. Bebauungen, welche optisch deutlich von dem Bereich des geplanten Bauvorhabens getrennt sind, wirken sich nicht mehr prägend auf die nähere Umgebung dieses Bauvorhabens aus.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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