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Wohnungseigentumsrecht: Wie kann der Miteigentümer einer „Zweier WEG“ den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen?

Landgericht Dortmund, Urteil vom 03.02.2017 - 17 S 125/16

Das Praxisproblem

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht, verzichten die Eigentümer häufig auf die Bestellung eines Verwalters.

Vielmehr regeln diese ihre Angelegenheit meist selbst. Die Eigentümer werden dann wechselseitig Aufwendungen haben, die im Rahmen der Jahresabrechnung auszugleichen sind. Entsteht Streit, stellt sich die Frage, wie ein Kostenausgleich erfolgen muss.

Insbesondere deshalb, weil auch in einer Zweier-WEG die Regelungen des WEG im gleichen Umfang einzuhalten sind. Dies bedeutet, dass Ausgleichsansprüche grundsätzlich erst dann fällig werden können, wenn die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss über die Jahresabrechnung gefasst haben.

Die Entscheidung

Das Landgericht Dortmund hatte aktuell einen Fall zu entscheiden, in welchem sich die Eigentümer durch die bestehende Stimmengleichheit gegenseitig blockierten. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung musste hier zunächst auf die Bestellung eines Notverwalters geklagt werden. Mit einer beschlussersetzenden Entscheidung haben sich die Gerichte bisher zurückhaltend gezeigt.

Hier hat das Landgericht Dortmund eine den Realitäten angepasste Entscheidung getroffen. Nach Auffassung des Gerichts kann der eine Eigentümer in einer „Zweier-WEG“, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen, wenn kein Verwalter bestellt und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss nicht möglich ist.

Zahlungsansprüche ergeben sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, weil die Zahlung der gemeinsamen Lasten an sich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und es sich bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse handelt.

Wer Ersatz der getätigten Aufwendungen begehrt, muss aber alle Umstände substantiiert vortragen, aus denen sich der Anspruch ableitet. Dazu gehört auch, im Falle des Bestreitens jede einzelne Kostenposition zu erläutern und die entsprechenden Rechnungen vorzulegen.

Die Praxisempfehlung

Eine richtungsweisende Entscheidung des Landgerichts Dortmund. Ob dies andere Berufungsgerichte auch so sehen, bleibt abzuwarten. In jedem Fall ist damit eine gegenseitige Blockade der Eigentümer aufgelöst. Gleichwohl bleibt die „Zweier-WEG“ tatsächlich und rechtlich problematisch, wenn es zu Konfliktsituationen kommt. Informieren sie sich vor Kauf einer solchen Wohnung über die bestehenden Risiken.

 

 

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