Laut dem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag muss der Mieter neben der Grundmiete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leisten. Mietnebenkosten seien alle „Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung […] sowie die in der Anlage 2 [zum Mietvertrag] ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten.“ Den Umlageschlüssel lege der Vermieter nach billigem Ermessen fest.

Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält im Wesentlichen Kostenpositionen, die sich an § 2 Betriebskostenverordnung orientieren. Auszugsweise heißt es darin:

„14. Die Kosten der Hausverwaltung […] werden pauschal mit 4% der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.“

und

„18. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4% der Jahresgrundmiete angesetzt.“

Der Vermieter rechnet in seiner Nebenkostenabrechnung entsprechend der Anlage 2 die Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung pauschal ab.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht entschied, dass die Umlage der Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung nicht wirksam vereinbart waren, da es sich um eine verdeckte Erhöhung der Grundmiete und damit um überraschende Klauseln im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handele.

Es sei nach Auffassung des Gerichtes bei einem Gewerberaummietverhältnis für sich genommen nicht überraschend, wenn sich in einem Formularmietvertrag im Rahmen der „Mietnebenkosten“ Regelungen betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten finden.

Ungewöhnlich sei es aber, wenn an einer Stelle im Vertrag Regelungen zu Pauschalen für bestimmte Betriebskostenpositionen eingeführt werden, an der ausweislich der Konzeption des Vertrages nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind.

Die Miete setzte sich laut Formularvertrag aus Grundmiete und Mietnebenkostenvorauszahlung zusammen.

Durch den Hinweis auf den Umlageschlüssel wurde der Eindruck bestärkt, bei sämtlichen Nebenkosten handle es sich um solche, auf die Vorauszahlungen durch den Mieter zu erbringen sind, über die später abzurechnen ist.

Der Mieter musste nach Auffassung des Gerichtes nicht damit rechnen, dass in der dem Mietvertrag anliegenden Kostenauflistung anstelle von abzurechnender Vorauszahlungen Positionen enthalten sind, die pauschal zu vergüten sind.

Die Praxisempfehlung

1. Überprüfen Sie sowohl Ihren Mietvertrag als auch Ihre Betriebskostenabrechnung auf pauschale Kostenpositionen, die zwischen abzurechnenden Vorauszahlungen „versteckt“ sind.
2. Gestalten Sie Ihren Mietvertrag transparent. Achten Sie darauf, dass keine sog. Überraschende Klauseln im Sinne der Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind. Wir beraten Sie gerne.