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Grundstückskaufrecht - Folgen einer fehlenden Baugenehmigung

Begründet eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel? Wann handelt der Verkäufer eines Grundstückes arglistig im Sinne des Gesetzes?

Das Praxisproblem:

Bei Grundstückskaufverträgen wird häufig vorausgesetzt, dass die von den Käufern zukünftig beabsichtigte Nutzung auch nach öffentlichem Baurecht zulässig ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn vorhandene Nutzungen lediglich fortgesetzt werden.

Grundstückskaufverträge sehen regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss vor. Dieser gilt jedoch nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelte. Da arglistiges Handeln eine innere Tatsache darstellt, fragt sich, unter welchen objektiven Voraussetzungen die Rechtsprechung ein arglistiges Handeln des Verkäufers annimmt.

Die Entscheidung:

Der BGH hat mit Urteil vom 12.04.2013 (Az. V ZR 266/11) entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung in der Regel einen Sachmangel des veräußerten Grundstücks darstellt. Der Verkäufer handelt jedenfalls dann arglistig, wenn er den Mangel kannte und dem Käufer verschwiegen hat, obwohl für den Verkäufer erkennbar war, dass es dem Käufer auf das Fehlen des Mangels ankam.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte die Klägerin eine Dachgeschosswohnung mit einem Balkon erworben. In dem Kaufvertrag war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Als die Klägerin die Wohnung verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass die Baugenehmigung für den Balkon fehlte. Ein von der Ehefrau des Verkäufers gestellter Bauantrag war einige Jahre vor dem Verkauf an die Klägerin zurückgewiesen worden. Davon hatte der Verkäufer aber angeblich keine Kenntnis.

Die Klägerin klagte auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das erstinstanzliche Gericht und das Berufungsgericht gaben der Klägerin recht. Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aus formalen Gründen aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.

Ein Sachmangel lag nach Auffassung des BGH eindeutig vor. Da die Baugenehmigung für den Balkon fehlt, hatte die Käuferin keine gesicherte Rechtsposition und musste jederzeit damit rechnen, dass das Bauordnungsamt eine Nutzungsuntersagung verhängt. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH.

Die Käuferin habe dem Beklagten jedoch (bisher) keine Arglist nachweisen können. Arglistiges Handeln setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel positiv gekannt hat. Bloßes Kennenmüssen, wie dies das erstinstanzliche Gericht und das Berufungsgericht unterstellt hatten, reicht hierbei nicht aus. Aus diesem Grunde hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Der Praxishinweis:

  1. Eine fehlende Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen Sachmangel dar. Der Verkäufer handelt jedoch nur dann arglistig, wenn er den Mangel positiv kannte. Ein bloßes Kennenmüssen reicht nicht aus. Für die Mangelkenntnis des Verkäufers trägt der Käufer nach der Rechtsprechung des BGH die volle Darlegungs- und Beweislast.
     
  2. Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte der Stand der Genehmigungen bei der zuständigen Baubehörde überprüft werden. Auf diese Weise können spätere rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden. 
     
  3. Treffen Sie in dem Grundstückskaufvertrag umfassende Beschaffenheitsvereinbarungen.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Martin Bülter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
René Weisel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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