Dabei stellt sich die Frage, ob eine solche Klausel wirksam ist, wenn dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Denn hier muss der Mieter zumindest bei der Durchführung seiner ersten Schönheitsreparatur Gebrauchsspuren des „Altmieters“ naturgemäß mit beseitigen.

Die Entscheidung

Der Vermieter hatte den Mietern eine Wohnung ab 01.10.2002 vermietet. Der Mieter sollte noch in drei Räumen Anstricharbeiten durchführen, weshalb die Mietzahlung erst ab 15.10.2002 erfolgen sollte. Die Schönheitsreparaturen waren mit einem weichen Fristenplan auf den Mieter abgewälzt. Der Vermieter verlangte nach Auszug Schadensersatz für nicht bzw. nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 entschieden hat. Der Bundesgerichtshof hat die Zahlungsklage des Vermieters unter ausdrücklicher Aufgabe seiner langjährigen Rechtsprechung abgewiesen und die entsprechende Klausel im Vertrag für unwirksam erachtet. Bisher wurde bei unrenoviert übergebenen Wohnungen lediglich die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erst ab Übernahme der Wohnung und nicht ab letzter Renovierung gerechnet.

Bisher wurde bei unrenoviert übergebenen Wohnungen lediglich die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erst ab Übernahme der Wohnung und nicht ab letzter Renovierung gerechnet. Dabei handelt es sich aber, wie der Senat jetzt festgestellt hat, um eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion. Der BGH sieht zu Recht die Gefahr, dass der Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung Abwohnspuren beseitigen muss, die er nicht verursacht hat. Etwas anderes soll aber dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter einen Ausgleich zahlt, wobei eine halbe Monatsmiete bei einer Drei-Zimmer-Wohnung zu wenig ist.

Der Mieter muss allerdings beweisen, dass seine Wohnung in die Gruppe "unrenoviert" fällt und die Klausel deshalb unwirksam ist. Renoviert soll die Wohnung nicht nur dann sein, wenn die Maler gerade erst die Wohnung verlassen haben, sondern bereits dann, wenn die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Der Praxishinweis

1. Das Urteil ist konsequent. Das Problem wird in Zukunft sein, wie der Zustand der Wohnung bei Übergabe der Wohnung festgestellt werden kann. Dabei hat der Bundesgerichtshof schon daraufhin gewiesen, dass die Unwirksamkeit nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden kann, die dem Mieter unrenoviert überlassen worden sind. Auch hier gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.
    
2. Der Vermieter muss sich daher überlegen, ob er nicht doch selbst eine Anfangsrenovierung durchführt, damit ihm weitere Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis erspart bleiben. Alternativ kann der dem Mieter einen angemessen Ausglich bezahlen.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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