Das Praxisproblem

Gar nicht so selten nehmen Wohnungseigentümer ohne einen zustimmenden Beschluss der Gemeinschaft unberechtigt Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vor. Die Gemeinschaft hat dann einen Beseitigungsanspruch, der jedoch der Verjährung unterliegt. Die Verjährung beginnt mit der Veränderung und Kenntnis hierüber. Fraglich ist, ob sich die Gemeinschaft die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen muss und damit die Verjährung zu einem Zeitpunkt beginnt, in welchem bereits (allein) der Verwalter Kenntnis von der Veränderung erlangt hat.

Die Entscheidung

Die Beteiligten des Verfahrens sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft; die Anlage besteht aus drei selbständigen Gebäuden. Eines dieser Gebäude bewohnten die Beklagten. Neben ihm befand sich ursprünglich eine Freifläche. Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt vor einer Begehung des Gebäudes durch die Verwalterin am 22. Juli 2005 wurde dort eine Betonfläche als Grundlage einer Terrasse angelegt, zu deren Vollendung es aber nicht kam.

Auf ihrer Versammlung am 11. Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den - bestandskräftigen - Beschluss, dass die Betonfläche zu beseitigen sei und der Erbauer sie auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen habe. Die Verwalterin sollte den Rückbau schriftlich verlangen und bei fruchtlosem Verstreichen der Frist vor Gericht durchsetzen. Mit der am 31. Dezember 2009 eingegangenen Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten den Rückbau der Fläche. Diese berufen sich auf Verjährung.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof aktuell entgegen einer Entscheidung des Landgerichts Dortmund aus dem Jahr 2013 entschieden hat.

Beseitigungsansprüche der Gemeinschaft unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntniserlangung gemäß §§ 195, 199 BGB. Im entschiedenen Fall stellte sich dabei das Problem, dass der Verwalter bereits zu einem frühen Zeitpunkt Kenntnis von der Veränderung hatte, die übrigen Eigentümer jedoch nicht. Soweit sich damit die Eigentümergemeinschaft das Wissen des Verwalters zurechnen lassen müsste, wäre der Beseitigungsanspruch verjährt.

Die Gemeinschaft muss sich jedoch nur dann das Wissen des Verwalters zurechnen lassen, wenn es sich um sogenannte geborene gemeinschaftlichen Angelegenheiten im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt. Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB und aus § 15 Abs. 3 WEG sind aber keine sog. geborenen gemeinschaftlichen Angelegenheiten im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG. Sie sind vielmehr sog. gekorene Gemeinschaftsangelegenheiten, die die Gemeinschaft durch Beschluss an sich ziehen kann.

Eine Wissenszurechnung entsteht damit erst zu einem Zeitpunkt, in welchem die Gemeinschaft die Angelegenheit an sich zieht. Eine rückwirkende Zurechnung kommt nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht.

Für den vorliegenden Fall war damit die Klage gegen den einzelnen Miteigentümer auf Beseitigung rechtszeitig eingereicht worden.

Die Praxisempfehlung

1. Haben die übrigen Miteigentümer keine Kenntnis von der Veränderung des Gemeinschaftseigentums beginnt auch keine Verjährung zu laufen. Es gilt jedoch die maximale Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 4 BGB, so dass der Beseitigungsanspruch auch ohne Kenntnis innerhalb von 10 Jahren ab Beginn der Veränderung verjährt.
    
2. Um die Verjährungsfrist bei Kenntnis durch den Verwalter möglichst weit hinaus zu zögern, ist zu empfehlen, dass der Beschluss über das Ansichziehen des Anspruches an die Gemeinschaft möglichst spät erfolgt. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass der Bundesgerichtshof den Zeitpunkt der „Kenntnis“ erst dann annimmt, wenn alle Miteigentümer davon Kenntnis erlangt haben.
   
   Dabei sind zwei weitere Punkte zu berücksichtigen:
   1. Zu einer eigenhändigen Beseitigung kann der Miteigentümer nicht verurteilt werden, da es der Gemeinschaft hierzu an einer Beschlusskompetenz fehlt. Es gilt der allgemeine Grundsatz für Wohnungseigentümergemeinschaften, dass der jeweilige Miteigentümer möglicherweise zwar die Kosten einer Maßnahme zu tragen hat, aber nicht zur eigenhändigen Durchführung der Maßnahme gezwungen werden kann. Hierauf ist insbesondere bei der Beschlussfassung zu achten.
       
   2. Für den konkreten Fall war noch fraglich, ob die vorgenommene Veränderung des Gemeinschaftseigentums die übrigen Miteigentümer in ihren Rechten über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinaus beeinträchtigt. Nur dann besteht trotz unstreitiger unrechtmäßiger Veränderung auch ein Beseitigungsanspruch der übrigen Miteigentümer.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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