Bau- und Architektenrecht

Eine besondere Unternehmereinsatzform stellt die ARGE (Arbeitsgemeinschaft) im Bauwesen dar. Arbeitsgemeinschaften werden nicht nur von Architekten, sondern vor allem von den größeren Bauunternehmen geschlossen.

In der Regel ist der ARGE-Vertrag aus Zweckmäßigkeitsgründen ein kurzfristiger Vertrag, bei dem sich die Baubeteiligten versprechen, gemeinschaftlich übernommene Aufgaben in einer festgelegten Bauzeit zu erfüllen. Zumeist stellen ARGE eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts dar, auf die die §§ 705 ff BGB anzuwenden sind.

Das Architektenrecht regelt zum Einen die Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggebern und Architekten/Ingenieuren und zum Anderen das Berufsbild des Architekten selbst.

Das Architektenrecht ist nicht in einem einheitlichen Gesetzbuch geregelt, sondern setzt sich aus zahlreichen Rechtsvorschriften unterschiedlicher Herkunft zusammen. Das BGB behandelt den Vertrag zwischen Architekten/Ingenieuren und ihren Auftraggebern im allgemeinen Werkvertragsrecht (§ 631 ff BGB). Für die Berechnung der Vergütung der Architekten und Ingenieure gilt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) soweit sie durch Leistungsbilder oder andere Bestimmungen dieser Verordnung erfasst werden. Die Regelungen über die Ausübung des Berufes des Architekten/Ingenieurs unterliegen wiederum eigenen landesrechtlichen Vorschriften.

Soll ein Bauvorhaben errichtet werden, sind meist auch Nachbarn betroffen. Diese haben eigene Rechte. Auf öffentlich-rechtliche Normen kann sich der Nachbar aber nur berufen, wenn die einzelne Norm auch so genannten drittschützenden Charakter hat. Dies ist bspw. bei Abstandsflächen und im Immissionsschutzrecht der Fall. Das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme sollte stets geprüft werden.

Das Bauträgerrecht befasst sich mit der Gestaltung von Bauträgerverträgen, der Gewährleistung und der Haftung von Bauträgern gegenüber den Erwerbern und der Zahlungsverpflichtung des Erwerbers gegenüber dem Bauträger nach der MaBV (Makler und Bauträgerverordnung).

Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, der die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes auf einen Grundstück zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers beinhaltet, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Bauträgerverträge enthalten mithin werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente, zu denen noch Organisations-, Architekten- und Ingenieurleistungen hinzutreten. Bauträgerverträge sind fast immer umfangreich und komplex.

Von der Herstellungsverpflichtung (geschuldete Beschaffenheit, geschuldete Wohnfläche, Gestaltungsfragen) über die Abnahme und die Haftung des Bauträgers für Mängel, die Eigentumsverschaffung und die zu stellenden Sicherheiten bis zur Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung sowie Mängel am Gemeinschaftseigentum existieren eine ganze Reihe von möglichen Konfliktpunkten.

Wer beabsichtigt ein Haus zu bauen, sollte auch die Kosten für den Abschluss der Bauherrenversicherungen einplanen. Personen- oder Sachschäden, die auf der Baustelle entstehen und für die der Bauherr verantwortlich ist und folglich auch haftbar gemacht werden kann, sollten über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abgesichert sein.

Die Bauleistungsversicherung dagegen schützt den Bauherrn vor Schäden, die unvorhersehbar während der Bauzeit auftreten und die finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn sprengen könnten. Das Feuerrohbaurisiko kann der Bauherr über eine Gebäudeversicherung absichern, die in der Regel die Feuerrohbauversicherung kostenfrei einschließt.

Werkvertrag
Ein Werkvertrag ist ein Typ privatrechtlicher Verträge über den gegenseitigen Austausch von Leistungen, bei dem sich ein Teil verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer Vergütung (Werklohn) durch den anderen Vertragsteil (Besteller) herzustellen.

In Abgrenzung zu einem Dienstleistungsvertrag schuldet der Werkunternehmer nicht nur eine Tätigkeit an sich, sondern einen werkvertraglichen Erfolg. Es werden unterschiedliche Formen von Werkverträgen unterschieden. Hierzu gehören Einheitspreisvertrag, Pauschalpreisvertrag und nach ihren rechtlichen Grundlagen „BGB-Werkvertrag“ und „VOB-Vertrag“.


Einheitspreisvertrag
Der Einheitspreisvertrag ist ein Bauvertrag, bei welchem für technisch und wirtschaftlich einheitliche Teilleistungen, deren Menge, Maße, Gewicht oder Stückzahl anzugeben sind, Einheitspreise angegeben bzw. vereinbart werden. Der in einer Schlussrechnung dann abzurechnende Endpreis resultiert aus der Multiplikation des Einheitspreises mit der Anzahl der hierfür tatsächlich erbrachten Menge. In der Regel werden Bauverträge als Einheitspreisverträge abgeschlossen. Oftmals kann es im Laufe des Bauvorhabens zu Abweichungen der durch den Auftragnehmer tatsächlich erbrachten Mengen und Massen gegenüber dem ursprünglichen Angebot kommen. Dann kann der Auftragnehmer in Abgrenzung zum Pauschalvertrag auch diese Mehrmengen grundsätzlich nach dem vereinbarten Einheitspreis abrechnen.


Pauschalpreisvertrag
Der Pauschalpreisvertrag ist wie der Einheitspreisertrag ein Leistungsvertrag. Er stellt im üblichen Baugeschehen aber die Ausnahme dar. Bei ihm wird die gesamte Bauleistung mit einer pauschalen Geldleistung vergütet. Deshalb sind grundsätzlich alle Einzelleistungen abgegolten, die zur Herstellung der vereinbarten Leistung gehören und für diese erforderlich sind.
 

Andere Verträge
Darüber hinaus existiert noch eine Vielzahl von anderen Vertragsformen, die ihre Grundlage in den vorgenannten Vertragsarten haben. Gemischte Vertragsformen sind häufig anzutreffen, wenn die erwarteten unterschiedlichen Planungs- und Bauleistungen in Teilen zusammengefasst werden sollen. Jede Vertragsform bietet Chancen und Risiken, die es zu Beginn des Projektes zu strukturieren gilt.
 

Unsere Leistung als Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht
Wir erarbeiten für Sie ein auf das konkrete Projekt abgestimmtes Vertragskonzept, das Risiken minimiert und die nötige Flexibilität zur wirtschaftlichen und schnellen Zielerreichung bietet.

In der Durchsetzung Ihrer Ansprüche aus dem Bauvertrag unterstützen wir Sie. Dabei prüfen wir die rechtlichen Möglichkeiten und erarbeiten mit Ihnen bedarfsgerechte Lösungen, die helfen, unnötige Prozesse zu vermeiden.

Eine Dokumentation zur Beweissicherung dient zur Aufnahme des Zustandes vor Beginn der Bauarbeiten unter Aufnahme von bestehenden Bauschäden oder  -mängeln an einem Gebäude oder Grundstück. Diese ist üblicherweise vor Durchführung von Baumaßnahmen notwendig, um beispielsweise nachbarliche Streitigkeiten bei infolge der Baumaßnahmen entstanden Schädigungen unbürokratisch zu regeln.

Darüber hinaus ist zu unterscheiden, ob es sich um eine private außergerichtliche Beweissicherung oder um ein so genanntes selbstständiges (gerichtliches) Beweisverfahren handelt.

Denkmalschutz und -pflege sollen die wichtigsten Zeugnisse abgeschlossener Kulturepochen künftigen Generationen im Original erhalten und liegen deshalb im Interesse der Allgemeinheit, weshalb sie in den Verfassungen aller Bundesländer verankert sind.
 
Schwierigkeiten entstehen, wenn die Denkmäler nicht der öffentlichen Hand, sondern Privaten gehören und diese die Kosten der Erhaltung des Denkmales für die Allgemeinheit nicht leisten können oder wollen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erhaltung unzumutbar wird, also die Grenze der Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG überschritten wird.

Die Grenzen sind nicht so einfach zu bestimmen. Es kommt dabei immer auf den Einzelfall an. Voraussetzung ist aber stets die Denkmalwürdigkeit und –fähigkeit der betroffenen Sache. Ein bundeseinheitliches Denkmalschutzrecht existiert nicht, da die entsprechende Gesetzgebungskompetenz bei den Ländern liegt. So sind Maßstäbe und Umgang für und mit einem Denkmal in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.

Raumordnungsrecht
Das Raumordnungsrecht enthält die rechtlichen Grundlagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung der überörtlichen Planungen und Maßnahmen. Dies ist bundesweit im Raumordnungsgesetz und in den Landesgesetzen zur Raumordnung geregelt.

Als überörtliches Planungsrecht dient es als Grundlage für die nachgeordneten Planungsstufen wie Flächennutzungspläne und daraus resultierende Bebauungspläne.

Planungsrecht
Es ist Teil des öffentlichen Baurechts, der die städtebauliche Planung regelt. Das Bauplanungsrecht ist geregelt im Baugesetzbuch (BauGB)und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Hauptinstrument des Bauplanungsrechts ist die Bauleitplanung, also die Entwicklung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen durch die Gemeinden. Im Flächennutzungsplan ist die Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet in den Grundzügen darzustellen (z.B. Bauflächen, Grünflächen, Flächen für die Landwirtschaft).

Der Bebauungsplan, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird, enthält rechtsverbindliche Festsetzungen bezüglich Art und des Maßes der baulichen Nutzung und der Bauweise. Das Bauplanungsrecht stellt sicher, dass eine gewisse städtebauliche Ordnung entwickelt und erhalten wird, dass die Einzelbauvorhaben sich also in die bestehende Umgebung einfügen.


Planfeststellungsverfahren
Das Planfeststellungsverfahren ist ein besonderes, streng formalisiertes Genehmigungsverfahren zur umfassenden Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens. Dabei handelt es sich meist um größere Infrastrukturprojekte. Es soll bereits im Vorbereitungsstadium die Vereinbarkeit des Vorhabens mit allen von diesem berührten öffentlichen und privaten Belangen überprüft werden.

Das Verfahren beinhaltet ein gesondertes Anhörungsverfahren und endet mit einem Planfeststellungsbeschluss. Dieser ist ein Verwaltungsakt, der ohne vorheriges Widerspruchsverfahren mit der Anfechtungsklage angegriffen werden kann. Der Planfeststellungsbeschluss hat Konzentrationswirkung, dass heißt er umfasst und ersetzt alle eventuell erforderlichen Einzelgenehmigungen, Zustimmungen und Erlaubnisse für das festgestellte Vorhaben.

Außerdem kann der Planfeststellungsbeschluss enteignungsrechtliche Vorwirkung haben, dass heißt der festgestellte Plan ist für ein etwaiges nachfolgendes Enteignungsverfahren bindend.


Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht ist der Teil des öffentlichen Baurechts, das die von einem Bauvorhaben ausgehenden Gefahren verhindern soll und die formellen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Baus regelt. Das Bauordnungsrecht ist geregelt in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer.

Es wird auch durch die Länder vollzogen, die dazu in der Regel Bauaufsichtsbehörden in den Landkreisen und kreisfreien Städten errichtet haben. Das Bauordnungsrecht umfasst das formelle (das öffentlich-rechtliche Genehmigungsverfahren) und das materielle Bauordnungsrecht, welches die grundsätzliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens regelt.
 

Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens. Im Baugenehmigungsverfahren wird die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften des Bauvorhabens überprüft.

Die Baugenehmigung selbst ist ein öffentlich-rechtlicher begünstigender Verwaltungsakt. Sie ist immer dann erforderlich, wenn es sich auch um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben handelt. Einzelheiten regelt die Landesbauordnung.

Die Errichtung von Bauwerken ist technisch meist anspruchsvoll, geprägt von ständigen Optimierungsprozessen, einer Baukultur, in der viele Entscheidungen erst vor Ort getroffen werden, und von Unwägbarkeiten – vom Baugrund bis zur Witterung und unterschiedlichen Interessen der Baubeteiligten in qualitativer, zeitlicher und finanzieller Hinsicht.

Die klassische Methode zur Streitbeilegung ist der Gang zum staatlichen Gericht. Gerichtsprozesse können aber äußerst unbefriedigend sein, weil sie in der Regel langwierig und teuer sind und nach Jahren des Streitens meistens ohnehin mit einem Vergleich oder der Insolvenz einer der Streitparteien enden.

Eine Alternative hierzu bietet ein speziell an die Bedürfnisse des Bauens zugeschnittenes Schlichtungsverfahren, das der Vermeidung einer solchen formalen und langwierigen Auseinandersetzung dient.

Ziel der Schlichtung ist es, den Beteiligten durch Hinzuziehung professioneller Schlichter die Möglichkeit zu geben, auftretende Konflikte eigenverantwortlich und schnell auf gütliche Weise zu erledigen.

Die Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) stellt ein auf die besonderen Bedürfnisse am Bau zugeschnittenes Regelwerk dar.

Sie besteht aus drei Teilen (VOB/A, VOB/B und VOB/ C). Aktuelle Version der VOB ist 2009. Dabei regelt Teil A die allgemeinen Vergabebedingungen von Bauleistungen, Teil B enthält allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und in Teil C sind allgemeine technische Vorschriften für Bauleistungen enthalten. Die in der VOB/B enthaltenen Vertragsbedingungen weichen in mehreren Punkten vom Werkvertragsrecht (Werkvertrag) des BGB ab. BGB-Vertrag und VOB-Vertrag sind aber nicht etwa zwei völlig verschiedene Regelwerke. Auch der VOB-Vertrag basiert auf einem Werkvertrag, der jedoch durch die Vertragsbedingungen der VOB/B modifiziert und ergänzt wird.