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Sind mündliche Aussagen des Immobilienverkäufers zu der Beschaffenheit einer Immobilie bindend?

OLG Rostock; Urteil vom 19.12.2019, Az. 3 U 62/18

Das Praxisproblem

Im Vorfeld der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages führen Verkäufer und Käufer regelmäßig vorvertragliche Gespräche über das Kaufobjekt und dessen Eigenschaften.

Sind Aussagen des Verkäufers im Rahmen solcher Gespräche für ihn bindend, auch wenn der später beurkundete Kaufvertrag hierzu nichts aussagt?

 

Die Entscheidung

Im Streit stand die Aussage eines Immobilienverkäufers zur Bebaubarkeit einer Kaufimmobilie, die keinen Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsurkunde gefunden hatte.

Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH entschied das OLG Rostock durch Urteil vom 19.12.2019, Az. 3 U 62/18, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers zu Eigenschaften des Kaufobjekts, die in der notariellen Kaufvertragsurkunde nicht berücksichtigt werden, grundsätzlich keine Beschaffenheitsvereinbarungen sind, weil sie vom Verkäufer ohne Rechtsbindungswillen abgegeben werden.

Der notariellen Beurkundung kommt nach der Rechtsprechung des BGH für Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache eine Zäsurwirkung zu. Dies folgt aus einer interessengerechten Auslegung des Kaufvertrages. Bei einem Immobilienkaufvertrag ist den Vertragsparteien bekannt, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Vor diesem Hintergrund kann ein Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird.

 

Die Praxisempfehlung

Bei einem Grundstückskaufvertrag muss ein Käufer zwingend darauf achten, dass alles, was ihm wichtig ist, in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird. Dieses gilt insbesondere auch für vorvertragliche Aussagen des Verkäufers. Andernfalls hat er keine Ansprüche gegen den Verkäufer, wenn die Immobilie nicht den vorvertraglichen Aussagen des Verkäufers zur Beschaffenheit des Objekts entspricht.

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