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Verbindlichkeit der Festsetzungen in einem Bebauungsplan

Das Praxisproblem

Widerspricht ein Bauvorhaben den Festsetzungen in einem Bebauungsplan, so ist das Vorhaben in der Regel nicht genehmigungsfähig.

Die Baugenehmigungsbehörde kann daher einen Bauantrag unter Hinweis auf die Unvereinbarkeit mit den Festsetzungen im Bebauungsplan ablehnen.

Die Entscheidung

Das Verwaltungsgericht Köln hat mit Urteil vom 18.07.2013 (Az. 8 K 1068/12) entschieden, dass ein Bauvorhaben ausnahmsweise genehmigungsfähig sein kann, obwohl das Vorhaben den textlichen Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans widerspricht.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt waren die Kläger Eigentümer eines mit einem Wochenendhaus bebauten Grundstücks. Der Bebauungsplan wies für das Grundstück der Kläger und das betreffende Gebiet eine Nutzung als "Wochenendhausgebiet" aus.

Die Kläger errichteten einen Carport auf dem Grundstück, nachdem sie zuvor eine Baugenehmigung für dieses Vorhaben eingeholt hatten. Der Carport befand  sich unter dem abgeschleppten Dach des Wochenendhauses.

Später versahen die Kläger den Carport mit Außenwänden, stellten eine Verbindung zum Wohnraum her und integrierten den Raum in das Wochenendhaus. Das Wochenendhaus nutzten die Kläger zu Dauerwohnzwecken.

Rund 88 % der Grundstücke in dem Plangebiet wurden nach den Feststellungen des örtlichen Planungsträges, der Gemeinde, im Jahre 2010 entgegen den Festsetzungen im Bebauungsplan in gleicher Weise zu Dauerwohnzwecken genutzt.

Den Antrag der Kläger auf Genehmigung des Carports als Anbau zu Wohnzwecken lehnte die Baugenehmigungsbehörde ab. Mit dem Vorhaben werde die nach dem Bebauungsplan höchstzulässige Grundfläche des Gebäudes überschritten.

Die Baugenehmigungsbehörde war nicht identisch mit dem örtlichen Planungsträger. Die Kläger haben gegen die Versagung der Baugenehmigung Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht gab den Klägern recht und verpflichtete die Baugenehmigungsbehörde, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Das Verwaltungsgericht begründete die Entscheidung damit, dass der Bebauungsplan funktionslos geworden sei. Die tatsächliche Nutzung weiche derartig massiv und offenkundig von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfülle.

Die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes seien der Baugenehmigungsbehörde, der Beklagten bekannt. Der Planungsträger wende den Bebauungsplan seit längerem nicht mehr an. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprachen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch den Anforderungen an die Infrastruktur des Gebietes. Die Straßen und Abwasserleitungen seien für das vorhandene Wohngebiet unzureichend.

Der Bebauungsplan gilt nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht mehr. Auf das Bauvorhaben sei § 34 BauGB "Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" anwendbar. Danach kommt es darauf an, ob sich das Vorhaben in das faktische Wohngebiet einfügt. Das Bauvorhaben der Kläger diene zu Wohnzwecken und sei daher genehmigungsfähig. Die Beklagte ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichts verpflichtet, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Praxisempfehlung

Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen ist ein Bebauungsplan nicht mehr verbindlich. Einer dieser Ausnahmefälle liegt vor, wenn die tatsächliche Nutzung über einen längeren Zeitraum hinweg massiv und offenkundig von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abweicht und der örtliche Planungsträger dies zumindest zur Kenntnis genommen hat. ​Liegen diese Voraussetzungen vor, sollten Sie anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen, um zu prüfen, ob eine Klage Aussicht auf Erfolg hat.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Martin Bülter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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