Das Praxisproblem

Gerade sanierte Altbauwohnungen strahlen in vielen Fällen einen besonderen Charme aus und vereinen eine meist zentrale Lage mit einem Wohnerlebnis, welches Neubauwohnungen nur bedingt bieten können.

Dabei erfolgt die rechtliche Einordnung eines solchen „Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung“ aber häufig seitens des Verkäufers nur unzutreffend, so dass nicht alle gesetzlichen Regeln zum Schutz des Käufers eingehalten werden. Auch die Beurkundung eines solchen Vertrages durch einen Notar bietet nicht immer die Gewähr, dass die gesetzlichen Vorschriften ausreichend beachtet werden.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht hatte einen Fall zu entscheiden, bei welchem sich der Verkäufer zum Einen zur Veräußerung des Wohnungseigentums, zum Anderen auf Grundlage einer gesonderten Baubeschreibung zur Sanierung und Renovierung der Wohnung verpflichtete. Dabei stritten die Parteien über die Frage, ob es sich bei dem Vertragsverhältnis um einen Bauträgervertrag im Sinne von § 632a Abs. 2 BGB handelt.

Dabei hatten die Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis in zwei Raten zu bezahlen sei. Der erste Teil nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, der zweite Teil, wenn „das Kaufobjekt (Wohnung) und auch das Gemeinschaftseigentum so wie vorgesehen gemäß Baubeschreibung renoviert sind“. Als Nachweis sollte die Bescheinigung eines Architekten genügen.

Die Käufer und Kläger weigerten sich jedoch die zweite Kaufpreisrate zu bezahlen, nachdem zwar der vom Verkäufer beauftragte Architekt eine Bescheinigung ausgestellt hatte, sie aber gleichwohl eine Vielzahl von Mängeln feststellen mussten.

Dabei beriefen sich die Kläger auf § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV in entsprechender Anwendung von § 3
Abs. 2 Satz 2 MaBV welcher eine Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate erst bei vollständiger Mangelfreiheit vorsieht.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Celle aktuell durch den Bundesgerichtshof bestätigt bejaht hat. Der Bundesgerichtshof hat damit ebenfalls die Auffassung vertreten, dass es sich bei dem Vertragsverhältnis über den Kauf einer Bestandswohnung mit Sanierungsverpflichtung um einen Bauträgervertrag mit allen sich daraus nach der Makler- Bauträgerverordnung und der hierzu ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung ergebenden Konsequenzen handelt.

Die Praxisempfehlung

Gleich ob sie als Investor die Revitalisierung einer Bestandsimmobilie verfolgen oder als Käufer einer Altbauwohnung erwerben wollen, achten Sie auf die richtige Vertragsgestaltung. Klarheit vorab vermeidet rechtliche Unsicherheiten und unangenehme Konsequenzen.

Gerade bei solchen Investitionsentscheidungen sollte vorab rechtlicher Rat eingeholt werden. Wie die vorliegende Entscheidung zeigt, bietet auch die Beurkundung durch einen Notar nicht in allen Fällen die Gewähr einer korrekten vertraglichen Gestaltung.