Wohnraummiete – Welchen Anforderungen muss eine Modernisierungsankündigung genügen?
29 November

Wohnraummiete – Welchen Anforderungen muss eine Modernisierungsankündigung genügen?

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

Das Praxisproblem

Beabsichtigt der Vermieter die Modernisierung des Mietobjektes, ist er verpflichtet,

dem Mieter diese Maßnahme gemäß § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform in ausreicher Weise anzukündigen. Nur dann, wenn die Ankündigung sowohl in formeller Sicht als auch inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entspricht, ist der Mieter gemäß § 555d BGB verpflichtet, diese Maßnahme zu dulden. Zudem muss die Maßnahme und die daraus resultierende Mieterhöhung dem Mieter insgesamt zumutbar sein.

 

Die Entscheidung

Das Amtsgericht München hat in einer aktuell veröffentlichen Entscheidung die Anforderungen zu Gunsten des Vermieters eingeschränkt.

Nach Auffassung des Gerichts muss die Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben.

Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

Umgekehrt muss der Mieter die Härtegründe, wenn er sich gemäß § 555d Abs. 3 BGB gegen die Modernisierung wehren will, innerhalb der Frist vollständig darlegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

Dabei hat das Amtsgericht die Zumutbarkeit für den Fall, dass sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten eingeschränkte Nutzbarkeit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs bewegt, grundsätzlich bejaht.

Das Amtsgericht hat dabei im konkreten Fall auch festgestellt, dass der Mieter sogar eine Mieterhöhung von 245% hinzunehmen hat - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

 

Die Praxisempfehlung

Auch wenn das Amtsgericht die Anforderungen des § 555c BGB an eine Modernisierungsankündigung eingeschränkt hat, ist eine solche gleichwohl besonders sorgfältig auszuführen. Mehr ist dabei besser als weniger. Gegebenenfalls können auch Planzeichnungen, Bauzeitenpläne und die Baubeschreibung eines Architekten beigefügt werden.

Auch hier gilt, dass die Erforderlichkeiten stets im Einzelfall zu prüfen sind. Größtmögliche Transparenz kann bereits im Vorfeld dazu führen, dass sich die Mieter mit der Modernisierungsmaßnahme einverstanden erklären. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu und suchen Sie das Gespräch. Im Zweifelsfall ist die Einholung auch eines rechtlichen Rates vorab sinnvoll.

 

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