Können Vermieter neben einer vereinbarten Mietsicherheit formularvertraglich die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbaren? Der Bundesgerichtshof hat dies offen gelassen. Der vorliegenden Entscheidung lag eine Individualvereinbarung zugrunde. Diese ist einer AGB rechtlichen Inhaltskontrolle nicht zugänglich.

Die Entscheidung

Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Wohnung in Berlin an die Klägerin zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es:

"Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter."

Das Mietverhältnis endete nach nur einem halben Jahr. Auf die vereinbarte monatliche Miete zahlten die Kläger unter Berufung auf angebliche Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht.

Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Beklagte die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Mietern abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung.

Der Kläger zu 1 begehrte, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2 hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen.

Das Amtsgericht hatte die Klagen abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision hatte Erfolg.

Das Berufungsgericht habe rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist.

Dies ist falsch. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen.

Der Vermieter kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen. Die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209).

Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO vorläufig eingestellt werden. Der Mieter ist damit nicht ohne Schutz. Vor diesem Hintergrund konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben und war aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Die Praxisempfehlung

Die Absicherung Ihrer wirtschaftlichen Bedürfnisse als Vermieter / Eigentümer steht in unseren Fokus. Dabei stellt sich die individuelle Vereinbarung einer Vollstreckungsunterwerfung als probates Sicherungsmittel dar. Weil es sich bei der Vollstreckungsunterwerfung nicht um eine Mietsicherheit handelt, besteht die Gefahr einer Übersicherung nicht. Die Vollstreckungsunterwerfung beschleunigt letztlich den Zugriff auf das Vermögen eines säumigen Mieters. Wird schnell gehandelt, reduziert sich das wirtschaftliche Ausfallrisiko offener Mieten deutlich.