Wohnraummietrecht: Kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Miete mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?
23 August

Wohnraummietrecht: Kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Miete mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16

Wohnraummietrecht, Beendigung Mietverhältnis, Nutzungsentschädigung

Das Praxisproblem

Das Wohnraummietverhältnis wird gekündigt, aber die Mieter ziehen nicht aus der Mietwohnung aus und geben diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter zurück.

Der Vermieter verlangt von dem Mieter für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mieträume eine Nutzungsentschädigung.

Eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Mieträume beziffert sich anhand der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete. Üblicherweise wird die Nutzungsentschädigung anhand der aufgrund des Mietvertrages bisher geschuldeten monatlichen Miete zuzüglich Betriebskosten berechnet.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil klar, dass die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB) bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete).

Auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen ist daher die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich.

Der Bundesgerichtshof entschied bereits in einer vorherigen Entscheidung (BGH, Urteil vom 14.07.1999 – XII ZR 215/97), das der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses von vornherein einen Anspruch auf die vereinbarte Miete oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete hat, wenn die Mieträume ihm vorenthalten werden.

Das Gericht stützt seine Entscheidung auf die Gesetzesbegründung, in der es heißt, dass zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen könne, in welchem die Wohnung dem Vermieter vorenthalten werde und dieser deshalb gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen.

Die Praxisempfehlung

  1. Fordern Sie gleich bei Beendigung des Mietverhältnisses eine bei Neuvermietung zu erzielende ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung bei Vorenthalten der Mieträume durch den Mieter.
  2. Die bei Neuvermietung zu erzielende ortsübliche Miete kann auch rückwirkend durch den Vermieter gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend gemacht werden. Wir beraten Sie gerne.
  3. Widersprechen Sie aber dennoch ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Beendigung.

 

Gelesen 1168 mal

Wir brauchen Ihre Zustimmung!

Diese Webseite verwendet Google Maps um Kartenmaterial einzubinden. Bitte beachten Sie, dass hierbei Ihre persönlichen Daten erfasst und gesammelt werden können.
Um die Google Maps Karte zu sehen stimmen Sie bitte zu, dass diese vom Google-Server geladen wird. Weitere Informationen finden sie HIER