Die Schlüssel eines in guter Lage befindlichen Bürogebäudes sowie einer Lagerhalle sind noch nicht zurückgegeben worden. Die Vermieterin verhindert den Zugang zur gewerblichen Immobilie. Der vormalige Mieter will in das Bürogebäude und benötigt dringend in der Lagerhalle abgestellte Maschinen. Was ist zu tun?

Die Entscheidung

Wird dem ehemaligen Nutzer durch Austausch der Türschlösser vor der Rückgabe der Schlüssel die Möglichkeit des Zutritts genommen, liegt verbotene Eigenmacht vor.

Der Vermieter kann sich nach der von ihm erklärten fristlosen Kündigung nicht darauf berufen, dass ihm ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsache zustand. Denn gemäß § 863 BGB kann gegenüber dem Anspruch aus § 861 BGB ein Recht zum Besitz oder zur Vornahme der störenden Handlung gerade nicht geltend gemacht werden.

Die Geltendmachung sogenannter petitorischer, also aus dem Recht zum Besitz abgeleiteter Einwendungen, durch den Vermieter ist ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn der vormalige Mieter den Vermieter persönlich angegriffen und beleidigt hat.

Die Praxisempfehlung

Vorsicht, das vorschnelle Austauschen von Türschlössern an Gewerbeobjekten kann teuer werden! Der vormalige Mieter kann sich gegen die verbotene Eigenmacht zur Wehr setzen (§ 859 Abs. 1 BGB). Es besteht ein Anspruch auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes (§ 861 Abs. 1 BGB). Sie setzten sich selbst der Gefahr etwaiger Schadenersatzansprüche aus.

Wir empfehlen bei der Abwicklung gewerblicher Mietverhältnisses Ruhe zu bewahren. Handeln Sie in „Routinen“. Kommunizieren Sie eng mit der Geschäftsleitung sowie zuständigen Verantwortlichen des vormaligen Mieters. Informationen sind für Sie als Vermieter „goldwert“. Denken Sie an die Geltendmachung Ihres Vermieterpfandrechtes. Informieren Sie sich über das Bestehen etwaiger Rechte Dritter an potentiellen Pfandgegenständen.  

Wir helfen Ihnen aus jahrelang gewonnener Erfahrung Ihre Rechte als Vermieter durchzusetzen. Dies mit dem Ziel einen wirtschaftlichen Schaden für Sie und Ihr Unternehmen möglichst vollständig abzuwenden.