Update AGB: Kann die Übergabe der Immobilie durch den Bauträger an den Erwerber im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungen werden?
23 Mai

Update AGB: Kann die Übergabe der Immobilie durch den Bauträger an den Erwerber im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungen werden?

LG München I – Beschluss vom 23.06.2016 – 11 O 10314/16 (aktuell veröffentlicht)

Bauträgerrecht – Allgemeine Geschäftsbedingungen, Schlusszahlung, Herausgabeanspruch, Einstweilige Verfügung



Das Praxisproblem

Häufig werden in Bauträgerverträgen die Voraussetzungen der Übergabe der Immobilie an den Erwerber und der entsprechende Zeitpunkt gesondert geregelt. Dabei wird seitens des Bauträgers nicht selten versucht, die fehlende Herausgabe der Immobilie als Druckmittel für die vollständige Zahlung des Erwerbers zu nutzen. Hat der Erwerber aber wie häufig seine bisherige Wohnung bereits gekündigt oder seine bisherige Immobilie verkauft, besteht auf der Seite des Erwerbers ein hoher Druck, in die neue Immobilie einzuziehen.

Die Entscheidung

Das Landgericht München I hatte sich mit zwei Fragen auseinander zu setzen. Erstens, sind die Vertragsklauseln, in welchen bestimmt war: „Der Bauträger ist zur Übergabe nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme verpflichtet.“ und „Die Übergabe kann wegen fälliger Zahlungen verweigert oder nur Zug um Zug gegen Zahlung erfolgen“, wirksam? Zweitens, kann die Übergabe der Immobilie auch im Wege der Einstweiligen Verfügung kurzfristig erzwungen werden?

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kam das Landgericht zu dem Ergebnis, dass die beiden Vertragsklauseln unwirksam sind, da sie das schutzwürdige Interesse des Bauherrn verletzen. Sie würden die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche des Erwerbers gleichsam außer Kraft setzen.

Eine Einstweilige Verfügung kommt dann in Betracht, wenn der unter erheblichem Einzugsdruck stehende Bauherr Sicherheit leistet und die Abnahme (gegebenenfalls unter Mängelvorbehalt) erklärt.

Die Praxisempfehlung

1.    Wie immer kommt es auf den Einzelfall an. Besteht Streit in der Endphase des Bauvorhabens wegen Mängeln oder verspäteter Fertigstellung und will der Erwerber Geld zurück behalten, sind die vertraglichen Regelungen genau zu prüfen. Besser ist es jedoch, sich bereits vor Vertragsschluss Rechtsrat einzuholen und die Vertragsklauseln prüfen zu lassen. Überraschungen können dann vermieden werden.
2.    Schnelle Rechtshilfe kann für den Bauherrn die Einstweilige Verfügung darstellen. Aber Achtung, diese ist gründlich und genau vorzubereiten. Gegebenenfalls müssen vorab schriftliche Erklärungen abgegeben haben. Sie haben hier nur einen Versuch.
3.    Letztendlich kann durch das Anbieten einer Sicherheit auch das Sicherungsinteresse des Bauträgers angemessen Berücksichtigung finden. Dieses wird häufig zu einer schnellen Lösung führen.

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