Über das abgelaufene Wirtschaftsjahr erfolgt eine Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Werden Vorauszahlungen von einzelnen Eigentümern nicht geleistet, stellt sich die Frage, wann die Forderung der Gemeinschaft auf Ausgleich des Rückstands verjährt.
Die Entscheidung:
Die Beklagten werden von der Gemeinschaft auf Zahlung von Wohngeldrückständen aus früheren Jahren in Anspruch genommen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob diese teilweise verjährt sind. Die Eigentümergemeinschaft beruft sich darauf, dass die rückständigen Vorschusszahlungen aus dem Jahr 2005 durch den Beschluss der Jahresabrechnung im Jahr 2006 „erneut fällig gestellt“ wurden.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 01.06.2012 (Az. V ZR 171/11) entschieden hat.
Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Wirtschaftsjahr übersteigt (so genannte Abrechnungsspitze).
Die Praxisempfehlung:
Rückständige Wohngeldzahlungen müssen von der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwaltung innerhalb der Dreijahresfrist ab Schluss des Jahres, in welchem die Vorauszahlungen fällig geworden sind, geltend gemacht werden.
Die Verjährungsfristen können nicht durch eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung verlängert werden.
Rückstände aus dem vergangenen Jahr gehören nicht in die Jahresabrechnung und können dann auch nicht im Wege eines Gesamtrückstandes gerichtlich geltend gemacht werden.
Vorauszahlungsansprüche aus dem Jahr 2009 müssen bis zum 31.12.2012 geltend gemacht werden.
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